First Real State Investment Trust

Hola Compañeros:

Hoy nos vamos hasta muy lejos, hasta un mercado tan lejano como Asia para ver una empresa un tanto especial, un REIT que trabaja en el sector sanitario en un mercado con tanto potencial como el que vamos a ver. Hoy nos vamos a ver una empresa que trabaja el sector sanitario por allí, sector que tiene mucho potencial de cara al futuro para esta región. Hoy nos vamos a ver una empresa con sede social en Singapur, cotizada en la bolsa de Singapur y que opera en Singapur, Indonesia y Corea del Sur. Hoy es el turno de First Real State Investment Trust. (AW9U).

Puede que muchos ya os estéis preguntando qué se me ha perdido a mí por esas zonas. Pues la verdad es que nada, pero daré unas pinceladas y creo que todos os iréis poniendo en onda. Como ya sabéis, para que los ladrillos vayan bien, lo que tiene que haber es inflación, una demografía favorable y un entorno económico en desarrollo. Creo que todos sabemos lo que pasó con el que era dueño de buenos edificios y solares cuando cayó el franquismo en España, pues que se hizo de oro y si ha sabido llevarlo bien, hoy es rico no, lo siguiente. Si echamos un ojo a las zonas en las que opera esta empresa, es lo que tenemos, porque la empresa se centra en Asia, a pesar de que sus mayores inversiones estén en Indonesia, pero en el momento que haya una expansión o apretura de la empresa y de los países, su salida natural es hacia los países que los rodean, de forma que me he basado en Singapur, Indonesia, Malasia, Vietnam, Filipinas y Corea del Sur. La cosa en común de casi todos es que son zonas que se están desarrollando, con una demografía muy favorable para el sector sanitario y el ladrillo en general y en los que lo más probable es que haya inflación. Entre todos, suman sobre 500 millones de personas. Creo que ahora ya sabréis un poco las razones de la empresa que tenemos entre manos.

No es nuevo para ninguno que no me gustan los ladrillos, no me gustan nada. Pero por otro lado sé que son parte obligada de la cartera de un inversor en dividendos, sobre todo si es conservador. Pueden pesar lo que sea, pero los ladrillos comprados baratos y mediante bolsa no se suelen comportar nada mal en largos plazos, porque por lo general son capaces de llevar muy bien la inflación a sus precios y por otra nos van pagando por lo general dividendos que son bastante generosos. Todos sabéis que me gusta mucho invertir las primas que saco de los derivados en este tipo de empresa, porque me generan una caja muy predecible y alta y esto me ayuda en los posibles sustos, sobre todo si los compro baratos. Por lo tanto creo que ya sabemos todos por dónde van los tiros. Bueno, hoy aceleramos que no tiene muchos sentido hablar de muchas cosas que ya están más que habladas y sí presentar esta empresa muy desconocida.

El tamaño de la empresa es pequeño, menos de $1 billón, pero tiene ya un espacio que le permite empezar a hacer cosas. Me gustan los REIT hasta $10 billones, por encima ya los suelo mirar con peores ojos pero los miro. Por debajo, bueno, con que no sean muy dependientes de una zona en concreto o de muy pocos bienes inmuebles no me suele molestar. En este caso ya os adelanto que no me molesta lo más mínimo el tamaño, lo que quiero es tener puntos estratégicos y buenos dividendos. La empresa tiene 16 edificios en Indonesia, 3 centros de enfermería en Singapur y un hospital en Corea del Sur. Son unas 5.000 camas y tienen una ocupación de alquiler del 100% en estos momentos. Creo que está más que suficientemente diversificada para que me parezca apta por este punto.

El balance de una empresa de inmobiliario ya sabemos de antemano que está lleno de deudas, no puede ser de otra forma, esto va con el sector. En este caso me he encontrado un balance al estilo Asia con mucha menos deuda de lo habitual, pero deuda alta. Los fondos propios representan como el 60% y están en mínimos, como es lógico al crecer pueden financiarse mejor y usan más deuda. Con todo estamos en unos rangos buenos para el sector en el que nos encontramos. No hay historias raras en los balances y la cosa está bien. Poco dinero en la caja y las ganancias en balance que van creciendo a un ritmo normal. El coste de la deuda es un 4% de media, que para esta empresa en este área geográfica no está nada mal Lógicamente esta empresa tira de aumentar el número de acciones para crecer, pero si miramos todo un poco en términos unitarios vemos que la cosa no está mal, no crece tanto como otras, pero hemos de tener en cuenta que hace un esfuerzo de entregar dividendo enorme y esto lima un poco el crecimiento unitario.

Su base de trabajo es la compra de activos con una buena rentabilidad dentro del sector de salud y en Asia. Normalmente lo que sacan en relación con los activos que tienen en libros varía del 9% al 7,8% en ventas, dependiendo el año. Hay que tener en cuenta que en lugares como Singapur o Corea del Sur hay mucha más competencia y por lo tanto al invertir ahí los márgenes se estrechan un poco. Son rangos muy buenos, mejores de lo que normalmente se suele obtener. Normalmente su política es la de fijar contratos a 10 años lo que nos da mucha estabilidad y lo normal en este tipo de negocio es que las dos partes estén conformes con esto. Por lo general he estado mirando y lo que me he encontrado son edificios grandes y mejores que la media de los países, sobre todo en Indonesia. La vida media de los contratos que tienen es de 8.3 años con lo que se puede estar tranquilo y hay varios contratos que finalizan en 2021, con lo que ahí veremos lo que pasa y la habilidad que tiene la empresa en retener a los inquilinos y los precios que son capaces de colocar para sus edificios. En general dudo que haya grandes problemas con los clientes, salvo abusos o problemas grandes, siempre que trabajemos en entornos de precios de mercado. El resto del calendario es bastante bueno.

Lo normal que estoy viendo es que la empresa de media compra un edificio al año, pero vemos claro que hay años de estancamientos y que luego se despega de golpe, esto no es otra cosa que el ciclo y hay veces en las que no se puede comprar nada en precio y de repente entran varios edificios a la vez, de forma que en el corto plazo podemos estar un poco nerviosos, pero en el largo plazo la cosa pinta bien, esta empresa es pequeña y le queda mucho para crecer, tanto en su país principal, como en Asia, porque lo que no veo un problema en estos pequeños escalones, que afectan mucho a la gráfica de las ventas, pero que en tema de dividendos o de dinero disponible para la distribución no afecta tanto debido a los contratos a largo plazo.

Sobre el FFO es algo estable y ligeramente ascendente con el paso del tiempo, vamos lo que se puede esperar de los ladrillos, salvo explosión en un determinado sector o burbuja, es lo que hay en este sector, buenos dividendos, capital medianamente bien protegido a largo plazo contra la inflación y unos dividendos poco crecientes pero que por lo general crecen. No se puede decir mucho de esto.

Los dividendos son poco crecientes pero son crecientes. La empresa cotiza y paga todo en SGD que es una divisa que suele tener un cambio muy estable contra el USD, de forma que no debemos de preocuparnos por ello. De todas formas en medio de devaluaciones y este tipo de episodios, el inmobiliario se comporta bastante bien en general, sobre todo cuando miramos al largo plazo. La empresa paga dividendos los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre, con una rentabilidad tomando como cotización 1SGD del 8,5%. Ahora tengo una duda que siento no poder aclarar, Singapur es un país amigo en cuanto a la fiscalidad en los dividendos y como normal general tengo en mi tabla que graba con un 0% los dividendos para no residentes. Pero leyendo los informes de la empresa he encontrado algo que no me ha dejado claro lo que pasa, ya que ponía algo de que había una parte fiscalizable, pero que no he entendido. Como casi siempre en estos casos, cuando el primero de nosotros que tenga unas acciones de esta empresa nos comparta sus retenciones y así lo sabremos todos, es lo que me ha pasado con muchas empresas como por ejemplo KNOP que no tiene retención o el problema de los MLPs en USA. Al final en este tipo de cosas, aunque parezca mentira, ni somos tantos, ni la gente sabe tanto, ni hay tanta información buena y fiable.

En cuanto al PER pues no sirve de mucho en este sector, creo que mi idea es siempre estar como mínimo en un 5% de un dividendo de mucha calidad o 6,5% de algo menos creciente. La empresa que hoy tenemos delante me da sensación de que se trata de una empresa con un dividendo muy estable y de calidad. Creo que esta es la mejor cuenta que se puede sacar para el inmobiliario. Y esto me trae recuerdo. Hace un tiempo estaba visitando unos pisos nuevos con mi mujer y el vendedor nos dijo que una chica había comprado un piso esa misma semana para alquilarlo y que le sacaba un 4,7%. Como viene siendo totalmente habitual, se le olvidó sumar impuestos, seguros, comunidad, gastos diversos y el dinero que tenía que gastar en amueblar. Siendo honesto, tengo serias dudas que sacara el 4%. Es gracioso que consideremos eso como algo seguro y bueno, cuando nos tenemos que meter en hipotecas, buscar inquilinos, problemas, sustos y posible falta de pagos, cuando abriendo una simple cuenta en ING que es todo gratis, obtenemos rentabilidades en inmobiliario superiores al 5% sin movernos de casa y sin hacer absolutamente nada. Un holding de 75 REITs mundiales (un ETF para sitios un poco lejanos si queremos) nos da seguro una rentabilidad media de más del 5% ahora mismo. Si hago 75 compras pequeñas en ING por 20€ cada una, pago en comisiones 1500€. ¿A alguno le escrituran la casa y se la dan de alta en el registro por ese precio? Porque tengo la impresión de que no. Son curiosas estas cosas, lo que es la falta de información. Todo esto sin tener ni una sola deuda, y minimizando a lo casi nulo el riesgo de impago o de que el inquilino se marche. Por supuesto, el inquilino jamás nos llama con problemas, lo único que recibiremos es una horrible cantidad de avisos de ING de que se ha ingresado un dividendo cada dos por tres, qué horror…

El futuro del gremio no lo veo mal por lo que he expuesto en el inicio de la entrada, es una buena zona geográfica y no le veo mayores problemas. Esto no va a ser la mejor empresa de la cartera, pero desde luego es una de la que más nos va a alegrar el día con pequeños dividendos.

La directiva en general me ha gustado, son prudentes en contratos y rango de deudas que por lo general es lo que más me preocupa en este gremio. Creo que se puede ser socio de esta gente sin demasiados problemas, hacen las cosas razonablemente bien.

Si miramos la gráfica, la empresa se ha pegado un buen leñazo para lo que las cuentas nos dicen que no es otra cosa que estancamiento. Esto supone seguir cobrando ese 8% anual de dividendos sin problemas, pero la cotización se ha resentido mucho. Hay una zona de soporte sobre 1SGD que me parece una buena zona de compra para esta empresa. Por encima de 1,20 – 1,30 SGD no me parece demasiado interesante, sin ser una mala opción por el buen dividendo y la zona, pero desde luego no creo que sería una opción para cargar mucho. Yo, de comprarla, lo haré con primas de los derivados y me da un poco igual, lo que quiero es sacarle más del 6% de dividendo anual para que me genere una caja que me dé tranquilidad y posibilidades. Si tengo que comprar primas, las pago con estos dineros, si no lo tengo que hacer, pues lo invierto con el grueso de dinero que tengo, a la empresa que más me guste en cada momento. En la zona de máximos históricos me cortaría de comprar ésta, como cualquiera del sector, salvo contadas excepciones que se vean que cotizan con descuento.

Resumiendo todo, hoy estamos viendo una empresa pequeña que pertenece a los REIT. En general me ha gustado lo que he visto y está razonablemente bien gestionada. El balance está mejor de lo habitual y hacen las cosas bien sin poner en peligro la salud financiera de la empresa. La empresa está ubicada en países con mucho potencial sobre los papeles y puede tener margen para crecer y expandirse, pero no nos olvidemos que pagan mucho dividendo y la mayor parte de este crecimiento llegará como ampliación de capital, de forma que las ventas y el FFO unitario no tendrán el mismo crecimiento. No le veo problemas para estar en una cartera, para una cartera ElDividendo hasta un 2,5% y en REIT verde. La limito un poco más porque son ladrillos muy lejanos y esto hace que sea un poco más cauto. Esta es una empresa perfecta para los que empiezan y los que acaban, ya que ambos disfrutarán muy bien de estos dividendos y sobre todo para los que acaban, he visto un dividendo bastante seguro y en teoría sin problemas confiscatorios, que es un plus. Ellos miran menos el aumento y más la cantidad y que esté segura. Y poco más, ya veis, volvemos con los ladrillos, un sector que no me gusta, pero que comprado a un precio interesante y algo razonablemente bueno, siempre es interesante. Esto es todo por hoy, un saludo a todos y muchas gracias por la visita.

21 comments to “First Real State Investment Trust”

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  1. Hola Gorka,

    gracias por analizar otra de las compañias que llevo en cartera.

    Agradezco mucho que te estes mirando alguna de las empresas asiaticas que llevo en cartera porque no es tan facil encontrar opiniones y analisis sobre este tipo de empresas en internet.

    He estado mirando los dividendos que ya he recibido de esta empresa.

    El 17 de septiembre recibi un dividendo de esta emprea. Lo curioso es que esta compuesto de tres paquetes:

    dos los etiqueta IB como retorno de capital y el otro como dividendo ordinario. ¿Hay alguna diferencia fiscal entre recibir un dividendo ordinario y recibir un retorno de capital?

    Confirmo que este dividendo no ha sido objeto de retencion en origen.

  2. Hola Gorka, gracias por el análisis, muy bueno, como siempre.
    Una duda, viendo el histórico del EURSGD, veo que la divisa de Singapur esta bastante alta, comparando el histórico.
    no crees que podría ser un handicap a futuro?

    Saludos
    nano

    • ElDividendo

      Hola:
      La verdad es que salvo momentos en los que pueda intuir una burbuja en las divisas, no las miro, habrá veces en las que acierte y veces en las que me vaya mal, pero a largo plazo, no veo a las divisas como algo destacable. Me preocupa más la situación de la UE que el camino de las divisas, y me preocupa poco porque cada día que pasa tengo menos dinero en la UE y mi mercado laboral se basa en USD, de forma que duermo tranquilo.
      Un saludo
      Gorka

  3. «los etiqueta IB como retorno de capital y el otro como dividendo ordinario. ¿Hay alguna diferencia fiscal entre recibir un dividendo ordinario y recibir un retorno de capital?»
    Como ya ha dicho anilomjf, si hay alguna diferencia. Esta separacion es bastante corriente en USA. En general el retorno de capital lo usan las empresas para no disminuir el dividendo cuando no lo pueden cubrir con cash (lo cual, por cierto, no suele ser un buen indicador de la salud de la empresa o el fondo).
    El criterio que yo sigo es que declaro como dividendo aquello sobre lo que se me practica retencion, y no declaro como dividendo aquello sobre lo que no me la aplican (el retorno de capital).
    Ese dinero (retorno de capital) lo resto al coste que tuve al comprar la accion, y lo declarare cuando la venda.
    Por cierto, estos desgloses suelen ser preliminares. IB, que tambien es mi broker, preprara y envia un informe definitivo anualmente, allá por el mes de Abril o Mayo, una vez que recibe los datos finales que las empresas y fondos presentan al fisco (y suele haber alguna que otra diferencia).

    • Gracias, Fernando, por tus explicaciones.

      Cuando miro aqui:

      https://www.first-reit.com/ir_distribution.html

      veo que el ultimo dividendo se descompuso de la siguiente manera:

      Taxable Income: 0.09
      Tax-Exempt Income: 1.15
      Capital ( return ): 0.91

      No me han retenido nada en origen de la parte gravable ( taxable ).

      Creo que he visto alguna otra vez un retorno de capital con un reit.

      ¿Consideras lo del retorno de capital mala señal tambien en el caso de los reits o solo en el caso de empresas normales?

      Un saludo.

      • ElDividendo

        Hola:
        Mucha información, yo no tengo ni idea de todo esto, así que toca aprender por si entro en la empresa
        Un saludo y gracias
        Gorka

    • ElDividendo

      Hola Fernando:
      Muchas gracias por compartir tu caso, son muy complicados de conocer y son los que nos dan experiencia y datos buenos.
      Creo que lo que dices tiene mucho sentido y se tendrá que poner como lo haces. Yo tengo BPY y creo que hacen lo mismo, habrá que ver lo que me dicen en el resumen fin de año para hacienda. De todas formas, yo tengo un gestor que me hace estas cosas, se lo doy todo y lo suelen hacer bien, se dedican a ello.
      Un saludo
      Gorka

  4. Buenos días Gorka,

    Yo debo reconocer que le he cogido el gustillo a los REITs. Esa reflexión que haces de tu conversación con el vendedor, es clave. He tenido esta charla con amigos/familia pero si están fuera de la RV es comprensible que no lleguemos a entendernos. Con la gran variedad de REITs que existen que te dan todo tipo de rentabilidades, a mí por lo menos, me genera rechazo la idea de comprar una casa para alquilarla y asumir yo, lo que ello conlleva. ¿Que vendrán tiempos peores para los REITs? Pues para eso existe la no sobreponderación y la diversificación. Incluso casos como AHT que te recortan el dividendo a la mitad, pasas de un 10% a un 5% y aún estás, sin despeinarte, sobre el teórico y mal calculado 4,7 de la chica de tu ejemplo.
    Quería preguntarte algo que sé que has mencionado pero no lo encuentro. Comentas que las empresas chinas las compras en la bolsa original de Hong Kong y no en las europeas, no recuerdo el motivo que exponías, ¿diversificación de la moneda? Por otro lado ¿las chinas las compras con Degiro? ¿El coste es 10€+ 0,068% o hay alguna sorpresa en forma de stamp duty? No me queda claro leyendo la relación de tarifas de Degiro, porque le pone una anotación (1) pero dicha anotación lleva a otro link que sólo menciona Francia, Italia, Irlanda, UK y Grecia.

    Una vez más gracias por tu esfuerzo y tu tiempo
    Un saludo
    Dani

    • ElDividendo

      Hola Kapandji:
      No tengo recuerdo de haber tenido problemas, simplemente descargas los informes anuales y calculas lo que te haga falta.
      Un saludo
      Gorka

  5. Buenas gran análisis.
    Trabajo con IB y tengo comprada divisas EUR, USD, GBP.

    Para invertir en otros con países con distinta moneda a las mencionadas, puedo comprar directamente desde el broker sin tener la moneda previamente comprada?
    Por ejemplo: compro 100 acciones de First Real State que están en Singapur, las puedo comprar directamente con euros y que IB me haga el cambio de moneda automático? o por el contrario primero debo comprar Dolares de Singapur para poder comprar las 100 acciones? .

    Un saludo

    • ElDividendo

      Hola Asoma:
      Pues a ver si hay algún operador de IB que nos cuenta cómo va esto, yo trabajo con Degiro y me lo hace todo en automático, así que no sé decirte.
      Un saludo
      Gorka

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