Government Properties Income Trust

Hola Compañeros:

Hoy seguimos con los ladrillos en esta ronda que estamos aprovechando para dar por USA en un sector que tradicionalmente no nos ha gustado nunca pero que viendo lo que hay, con las modas y los precios que vemos, se nos está haciendo atractivo. Hoy vamos a una zona de este sector especial, un REIT especializado en el alquiler de edificios y oficinas a entidades gubernamentales, estados federales, empresas contratas del gobierno y empresas que trabajen en Washington DC. Hoy no podemos hablar de otra empresa que no sea Government Properties Income Trust.

GOV es una empresa joven, no lleva muchos años en el panorama bursátil y ha crecido de forma muy rápida en base a compra de otras empresas o edificios, pero como habitualmente pasa aquí, han emitido muchas acciones en el camino. Una vez más, salvo modas, inflación galopante y excepciones, no podemos esperar mucho retorno de este tipo de empresas ya que los ladrillos son lo que son y dan lo que dan. Y más en este tipo de empresas en particular que pagan una parte muy importante de los beneficios en forma de dividendos.

Hoy, como ya he dicho, estamos ante una parcela del mercado particular, ya que es una empresa que solo trabaja en un espectro muy particular. El alquiler de edificios a los gobiernos es un buen negocio, ya que en principio el cliente no va a quebrar, por lo que tenemos una seguridad extra. Por otro lado, los gobiernos, al menos lo serios, no suelen ser amigos de cambios en las sedes y demás, que les resultan caras. Por otro lado puede que tengamos que competir con muchos a la hora de los concursos, pero los gobiernos nunca pagan con el dinero de los accionistas, y parece que no, esto hace que en general puedan ser un poco más exigentes, pero también más generosos. Creo que esta parcela del sector puede tener un poco más de barreras de entrada de las habituales, pero dentro de este sector que nadie se piense que va a encontrar grandes maravillas.

Dentro de los clientes habituales nos encontramos al FBI, DEA, Departamento de Justicia, Departamento de Veteranos, Departamento de Seguridad Social… y muchos otros. En general, este tipo de departamentos o clientes, fijan contratos a largo plazo, en algunos casos por encima de los 20 años y revisables. La verdad es que es un sistema que ayuda bastante al propietario de los inmuebles, ya que se blinda contra la inflación y en general este tipo de edificios suelen estar bastante bien situados, con lo que el valor innato del edificio y el terreno tiende a mantenerse muy bien en  caso de las crisis.

Para analizar esta empresa me he basado en las presentaciones y resultados que tiene en su web tomando como referencia el ejercicio 2.016. Creo que lo más importante es lo siguiente:

  • La empresa ingresa dinero principalmente de los gobiernos.
  • La empresa está aguantando muy bien a sus inquilinos, mejor que la media de esta parcela de sector.
  • Baja mucho la inversión en los últimos años
  • La empresa está metida en varias operaciones corporativas importantes que no están reflejadas en estas cuentas y que tampoco lo estarán al completo en las de 2.017, pero viendo lo que han hecho y el pasado, todo indica que aumentará el número de acciones pero quedará todo parecido.
  • La empresa rota bastante sus inmuebles cuando los gobiernos los dejan.

Por tamaño estamos hablando de una empresa que capitaliza por algo más de $1,5 billones, que tiene 74 propiedades en 31 estados. Todo esto es muy flexible ya que con la última compra que ha sido de un tamaño considerable estos datos subirán ya que han emitido bastantes acciones para la compra. El tamaño de la empresa es ya aceptable para la inversión y su diversificación me gusta. La empresa es bastante dinámica en el tema de propiedades ya que cuando algo no se centra en su negocio y la venta es positiva la ejecutan. Por el contrario, invierten en lo que es su negocio central. Suele ser raro perder dinero vendiendo un edificio de un gobierno ya que suelen estar muy bien ubicados y en zonas en las que se les puede sacar bastante dinero transformándolos en viviendas, locales comerciales u oficinas. La empresa cuenta con 570 empleados, ya que hacen algo de manejo de los mismos. Con la gran compra que acaban de hacer, supongo que todos estos datos variarán, así que hemos de tomarlos con pinzas. La verdad es que tienen muy poca importancia, creo que el tamaño es adecuado y por lo tanto ya me vale.

Si miramos el balance vemos que están en los límites de deuda para este sector. Pero es algo muy normal cuando hablamos de que acaban de hacer una gran compra. Si miramos los últimos resultados publicados, estaban en entornos muy normales de 8 veces FFO que es lo que hay en este sector. Ahora habría que ve cómo quedan las cosas, pero por lo que he leído van a quedar un poco por encima de este dato, pero ya han anunciado alguna desinversión de partes del negocio que no son estratégicas. No hay nada extraño en el balance, y la verdad es que los activos que tienen me gustan en general. Como siempre digo en este sector, aquí hemos de acostumbrarnos a rangos altos de deuda, el que no lo quiera, lo mejor que puede hacer es olvidarse del sector y a otra cosa. La deuda está medio mal emitida, la mitad en bonos, la mitad en créditos con los años del 19 al 22 un poco agobiados en vencimientos. Me preocupa un poco este tema ya que estoy viendo el mercado de deuda un poco inestable, pero en general este tipo de empresas no suelen tener demasiados problemas en las emisiones, puede que les suba un poco el tipo. También hay que decir que la empresa está cogiendo tamaño y por lo tanto lo tendrán mucho más fácil para emitir de lo que lo han tenido hace unos años cuando la empresa era mucho más pequeña. Al final prestar dinero a una empresa que tiene contratos con el gobierno de alquiler de edificios con contratos muy a largo plazo, pues no es precisamente un crédito con exceso de riesgo, muchas empresas tienen que quebrar antes de que esta se quede sin liquidez. Pero creo que están en los límites de deuda y prueba de ellos es la bajada de inversión que han hecho los últimos años. Esta compra grande es diferente, el sector está muy barato y habrán comprado a buenos precios. La empresa cuenta con un 28% de otro REIT en el balance, lo cual genera un flujo extra de dinero y es un activo del que siempre pueden prescindir. Dado que la empresa es otro REIT pues las modas van un poco de la mano, y quizás en buenos momentos se debieran de plantear o fusionarse o venderlo ya que no le encuentro mucho sentido a esta inversión.

En cuanto a los márgenes son lo normal, pero es un punto que no se debe de tener muy en cuenta en este tipo de empresas, aquí es mejor mirar el FFO y cómo están en general los balances así como la calidad de los inquilinos que en este caso es extraordinaria. Es habitual en el mundo inmobiliario quien baja ligeramente los alquileres para asegurarse un inquilino de máxima calidad, como son los actuales de esta empresa, difícil de superar. Hemos de comentar que el gobierno de USA está buscando la forma de gastar menos en los alquileres, reduciendo el espacio que necesita por empleado, pero hemos visto que no está afectando demasiado a esta empresa. Parece que quieren hacer un ahorro en este sentido, pero ahora están los republicanos que suelen ser más mirados, y finalmente llegarán los demócratas, mucho más espléndidos en estos aspectos. La empresa además está diversificada en otros estados federales y empresas contratadas de forma, que esto le puede afectar pero mucho menos de lo que de entrada pueda parecer. Los rangos de ocupación pasan del 95% y tienen un rango de retención de los inquilinos que finalizan los contratos altísimo, así como un calendario relajado de fin de contratos. Creo que en términos de márgenes podemos estar tranquilos.

En cuanto a las ventas crecieron mucho en el pasado, pero por la fuerte inversión que la empresa hizo, emitiendo muchas acciones. Si miramos el FFO por acción vemos que el crecimiento fue mucho más tranquilo, del orden del 2,5% anual, que es algo que se asemeja mucho a la inflación, algo normal en este sector que reparte unos dividendos muy altos. Sus clientes se reparten de la siguiente manera:

  • Gobierno central USA 60%
  • Gobiernos federales 22%
  • Empresas no gubernamentales 8%
  • Contratas del gobierno 5%
  • Otros gobiernos 5%

No creo que se pueda contar mucho de esto que no se haya dicho. Solo añadir que dentro del gobierno de USA hay muchos departamentos y los tendríamos que considerar como entidades independientes ya que cada uno tiene su responsable, su presupuesto y su libertad para contratar lo que quieran. Dado que si el gobierno se queda sin dinero, lo imprime, no hay riesgo de impago y la inflación es algo que estando dentro del inmobiliario, no es el mayor de los problemas, ya que tu deuda baja, pero tus activos aumentan el valor, al igual que tus rentas. No es quizás el sitio ideal para estar dentro de entornos de inflación, pero desde luego no es de los peores.

En cuanto al FFO por acción vemos que ha subido lento, como ya es habitual. Hoy estamos ante un negocio que es lo que es, esto podemos tener muy en cuenta que de moda no se va a poner, es algo que está ahí, que genera lo que genera y que si se puede comprar en entornos muy baratos nunca estorba porque ofrece rentabilidades muy altas vía dividendos, que si los vamos reinvirtiendo adecuadamente, nos hace tener un flujo de caja en efectivo muy interesante a los amantes del dividendo. Pero hemos de tener muy claro que esta no es una empresa de gran crecimiento ni de dividendo ni de FFO por acción, esto da lo que da. Aquí es tan sencillo como comprar al menos bastante barato y en mi opinión, si se pone caro por la razón que sea, es una buena candidata a rotar. Mientras se espera, os puedo asegurar, que a nadie le estorban estas rentabilidades por dividendo. La empresa pagará los dividendos los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre, meses en los que habitualmente solemos andar un poco flojos generalmente.

En cuanto a valor contable y PER pues como ya he dicho muchas veces, no tiene mucho sentido mirarlo aquí. He hecho mi cálculo de valor intrínseco máximo de la acción y me ha salido entre 49$ – 44$ muy ajustada por los dos métodos que empleo, con lo cual veo que todo está más o menos como debe estar. No es demasiado válida porque hasta que no vea un ejercicio completo con la nueva empresa comprada integrada, estos valores son orientativos, pero no hay duda de que la empresa ofrece un bonito descuento, que ronda el 65% un entorno que me resulta agradable para poder invertir. Tras la compra tendré que recalcular todo, pero una espera cobrando dividendos del 10% siempre es una espera tranquila, y si hemos comprado barato, malo será que esté mucho tiempo barato, no suele suceder muy a menudo.

En cuanto al futuro del negocio, nada indica que vaya a ser malo, los políticos siempre se inventan comisiones y mierdas que necesitan edificios. Como no pagan con su dinero, siempre tienen la mano suelta y por lo tanto no veo mayor problema en el futuro de esta empresa. Además la directiva tiene las cosas muy claras y rotan los activos cuando no les interesan, y en general los venden bien. Como creo que gobiernos seguirá habiendo, no veo muchos problemas en cuanto a clientes, de forma que es un lugar bastante seguro donde a invertir, en cuanto a futuro se refiere. Es curioso, porque con la llegada de la informática y la automatización, siempre pensé que el papel, y las oficinas se tendrían que reducir. Pero lo que ha sucedido es que nunca hubo tantas impresoras y se imprimió tanto papel estúpido (esto quizás esté cambiando), pero yo creo que en los gobiernos nunca hubo tantos funcionarios en las oficinas como ahora. No sé si esto algún día se invertirá, pero de momento nada indica que vaya a suceder.

En cuanto a la directiva veo claro que lo hacen más o menos bien, al final están muy limitados en muchos aspectos, de forma que milagros no podemos esperar teniendo en cuenta la parcela tan pequeñas de sector que tienen para moverse. Pueden crecer, pero milagros y grandes sorpresas no podemos esperar porque esto da para lo que da. Por eso es importante comprar esto muy barato, porque no va a ser Apple, de eso podemos estar seguros. No he visto nada que me agrade especialmente ni nada que me desagrade, hacen lo que tienen que hacer y apenas tienen margen de maniobra para cambiar nada.

Resumiendo un poco todo, hoy estamos ante otra empresa del gremio de los ladrillos, pero que tienen la peculiaridad de trabajar para gobiernos o empresas muy cercanas a los mismos. Esto genera por lo general unos contratos a más largo plazo y más estables que los que podemos encontrar en la competencia. Por el otro lado, hay ciertas limitaciones para la empresa, pero dado el tamaño que tiene es obvio que de momento no es un problema. Está claro que hoy estamos ante una empresa que en teoría es mucho más estable en cuanto a inquilinos que la media del sector. En general creo que tienen un poco más de deuda de lo normal, pero con estos contratos no me preocupa demasiado. El momento no es el más adecuado ya que están integrando otra gran empresa y vendiendo parte del negocio. Por lo demás no se puede decir mucho. No veo problemas, salvo los habituales del sector, aquí hay que comprar barato y exigir unos dividendos potentes. Como ya sabéis, esto es bolsa y nosotros no damos opiniones de compra o de venta, simplemente catalogamos los negocios y publicamos nuestros movimientos. Para una cartera ElDividendo hasta un 2% en plata verde y para todos los públicos.

Este tipo de empresa genera unos dividendos muy altos, sobre los cuales tenemos retenciones fiscales. Son empresas terriblemente interesantes para los que empiezan y los que terminan. Los que empiezan ven la ilusión de los primeros dividendos, animan mucho. Recuerdo perfectamente mis primeros dividendos, eran pequeños y pocos; pero eran esperados como pocas cosas. Ahora mismo todos los meses cobro varios dividendos y algunos de ellos ya son más que considerables. Es importante que cuando uno empieza vea la grandeza de cobrar sin hacer nada, simplemente por haber invertido tu dinero en un negocio que genera dinero para sus dueños, es como un nuevo mundo y este tipo de empresas ayudan a ver la importancia de invertir. Lógicamente cuando el nuevo inversor se asiente, buscará horizontes crecientes y se abrirá a otras inversiones con más potencial. Para los que están acabando, pues son empresas pagadoras de muy buenos dividendos y que raramente lo suspenden o sufren problemas graves, ya que el subyacente tiene valor. Por lo tanto es un complemento perfecto para la jubilación, a pesar de que en entornos de inflación baja no se suelen comportar de forma buena, pero en general protegen muy bien en entornos de inflación alta que son bastante peligrosos para las personas jubiladas. Ellos ya no necesitan tanta revalorización y por lo tanto es una inversión que hecha de una forma adecuada y con gran diversificación puede ser muy interesante. Como siempre digo, ojo con los precios que se pagan por los ladrillos. Como cualquier negocio que no tiene barreras de entrada, es complicado sacar buenas rentabilidades si pagamos precios altos y por lo tanto debemos de tener claro que hay que comprar cuando los precios son de derribo, de ahí que insista tanto en un descuento de al menos un 50% sobre el valor objetivo que el inversor calcule. De esta forma con el dividendo que cobramos más algo de revalorización que consigamos cuando el ciclo se invierta, estamos en unos entornos de retornos interesantes para un negocio que no da más de sí. Cuidado con el exceso de ladrillos en el balance en general, lo recuerdo una vez más, este negocio es malo o muy malo. Un saludo a todos y como siempre muchas gracias por la visita.

2 comments to “Government Properties Income Trust”

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    • ElDividendo
      ElDividendo says: 5 abril, 2018 at 1:18 pm

      Hola Balieiros:
      Muchas gracias por tus palabras. Yo creo que esta empresa es estable y está en precios de compra, de hecho por eso he comprado yo mismo alguna acción. Sobre LAND, pues he mirado y parece que está también en precios. No he mirado a fondo y trabaja sobre un sector muy defensivo, de forma que en teoría no tiene mala pinta. Me sale también con más del 50% de descuento, pero cuando he mirado los flujos de caja me ha salido un poco floja, tendría que mirar más a fondo.
      Un saludo y muchas gracias por participar
      Gorka

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