LTC Properties

Hola Compañeros:

Hoy nos vamos de vuelta por USA y al sector REIT que creo que puede tener tensiones en los próximos dos años, por lo tanto y para que no nos pille desprevenidos, hay que tener las empresas analizadas y seguidas, para tratar de aprovechar un poco el ciclo que puede tener este sector, que en general, y a pesar de no ser de mi gusto, se ha comportado bastante bien. Hay que reconocer que es un sector muy interesante y a tener en cuenta para todos los cobradores de dividendos. De forma que hoy nos vamos de nuevo para Healthcare, a ver una empresa bastante desconocida, pero ya os adelanto que buena. Hoy es el turno de LTC Properties.

LTC es un REIT auto administrado que gestiona 201 propiedades en 28 estados USA. En general prefiero los REIT auto gestionados porque la directiva suele tener mucha más dependencia de los resultados para cobrar, en general suele haber una mejor alineación de intereses, aunque como en todos los lados nos podemos encontrar cosas que no gusten. Dentro de la empresa hay una parte que se dedica a la gestión de créditos, parte que me gusta menos. La realidad es que no me preocupa demasiado, ya que es una parte minoritaria y no salen de su ámbito de trabajo, el cual conocen muy bien y por lo tanto saben bastante bien lo que hacen. Hoy está claro que volvemos a los ladrillos y por lo tanto estaremos en la misma situación de siempre, tratar de comprar al menos a mitad de precio y con un dividendo interesante para compensar el negocio tan malo y simple ante el que estamos.

LTC es una empresa de algo menos de $2 billones, vamos que hoy estamos ante un REIT que es una small cap. Como ya hemos dicho, la empresa tiene ya un peso en propiedades por lo que no es una empresa familiar con cuatro casas alquiladas. La empresa cuenta con 20 empleados encargados de gestionar el grupo. Como ya hemos dicho la presencia es principalmente USA, ya que fuera de sus fronteras no tienen nada y tampoco están presentes en todos sus estados.

Si miramos el balance de la empresa nos encontramos una deuda más baja de lo habitual, con un rango que ronda las 6 veces el FFO, lo cual es mejor que la media. En este negocio es lo que hay, la deuda es totalmente necesaria, pero los rangos que se manejan en esta empresa son más bajos de lo normal. La deuda está bien financiada con bonos a 10 y 15 años en entornos bajos de precios para lo que se ve por el sector y hay un aparte en deuda bancaria a un tipo también bastante bajo. En este aspecto, este es uno de los mejores balances que he visto en el sector.

Si miramos el gráfico de las ventas, vemos algo muy bueno, es ascendente poco a poco, sin grandes sobresaltos, pero se ve de forma clara que es ascendente. Esto es algo importante en los REITs, porque muchas veces vemos que las empresas entran en una dinámica que para aumentar ventas o mejorar resultados tienen que tener una etapa de mucha inflación o sino aumentar acciones. En general veo bien la empresa. La distribución por operadores es buena, de forma que no hay grandes dependencias de nadie. Mirando las ventas vemos que el 86% es del negocio de REIT y lo restante es la parte financiera que no me gusta, pero que como es lógico está ahí y tenemos que respetarlo, al final de todo, también genera dinero. No es algo que me preocupe demasiado ya que es una parte pequeña del negocio y además está dentro de un ámbito que ellos conocen y controlan, de forma que los riesgos no son altos y queramos que no, genera dinero.

En cuanto a los beneficios ya vemos la gráfica que es interesante y va bien. Ojalá siempre nos encontráramos esto así. La empresa como no puede ser de otra forma reparte mucho dividendo por ley. Los dividendos se reparten todos los meses, lo cual es algo que ya he comentado que no me gusta en exceso por el enorme esfuerzo de contabilidad que me lleva, pero que no impide que compre una empresa que me gusta. En general está aumentando al 5% anual, pero esto para una empresa que paga un buen dividendo como es esta no está nada mal, cuando lo hacen de una forma tan consistente como ésta. El número de acciones aumenta algo, pero no lo hace mucho, por lo que no es preocupante, y además por lo general no es dañino para los accionistas.

Los dividendos son crecientes. Si nos fijamos están bajando el rango de dinero que dedican a pagar los dividendos. No pueden saltarse ciertos rangos, pero por alguna razón están tirando hacia abajo la cantidad de fondos disponibles que dedican a los dividendos. Como por lo general creo que están empleándolos bien, no es algo que me preocupe en exceso.

Si hablamos de valor pues nos dicen que la empresa vale sobre $2,5 billones, que es algo muy parecido a lo que me sale a mí. Es una pena que no cotice con demasiado descuento porque es una empresa que me ha gustado mucho, en un sector que me atrae en general. En estos precios estamos pagando un cap rate que ronda el 7%, que es algo justo, sin más. Por debajo de esto, no creo que merezca la pena comprar ningún ladrillo. Si por tensiones del mercado pudiéramos superar el 8,5% sería una empresa a tener muy en cuenta.

En cuanto a la directiva, he analizado, mirado y estudiado un poco más de lo normal. Creo que cobran un poco de más, pero reconozco que hacen las cosas bien, y como ya he dicho, en términos de flujos de caja y balance es de los REIT que mejor he visto. Según mis cuentas consiguen un coeficiente de habilidad de 22 para un REIT que no es de los que más reparten de dividendos, lo cual lo hace más complicado, este dato es muy bueno. Y como novedad hoy tenemos algo que lo considero positivo y que me ha gustado encontrar, hoy estamos ante una empresa dirigida principalmente por mujeres. Sé que no debiera de ser un punto a hablar, porque debiera de ser algo normal y que no se comente. Pero dado que no es normal y lo he visto, me ha parecido adecuado comentarlo y felicitarlas por el extraordinario trabajo hecho. Por primera vez analizo una empresa con CEO y CFO mujeres, y el trabajo ha sido excelente, como ya he dicho, de los mejores que he visto.

Sobre el negocio poco que contar, son ladrillos muy bien gestionados, y por lo tanto son los que hay que tratar de comprar cuando el sector está en crisis y dudas. Una empresa tan bien gestionada es raro que caiga tanto como otras que están peor, pero cuando un sector entra en pánico siempre hay oportunidades. Dentro de todo el sector ladrillo, éste me gusta, al final suele ser un poco más resistente a las crisis sobre todo de cara a los dividendos. Si lo comparamos con otros como hoteles y cosas así, este sector es mucho más estable y menos volátil, de forma que puede que sea peor para un inversor de más perfil valor que yo, pero mejor para los amantes de los dividendos estables y crecientes.

En cuanto a los precios ya vemos que esta empresa cotiza más cara que la competencia. La razón es sencilla, la empresa tiene mejor el balance y el flujo de caja, de forma que es más difícil que los que están dentro tengan ganas de vender. Con todo ello ya vemos que a primeros de año nos dio unas oportunidades de compra de oro, pero desgraciadamente no la conocía y compré otros REIT. Ahora ya la conozco y si por cortesía de la FED vuelvo a tener oportunidades de compra estaré tras ella para hacerme con unas cuantas acciones. En general veo un soporte muy fuerte en 35$ y una zona de compra interesante por debajo de 40$. El dividendo que paga no es gran cosa, pero es lo que hay cuando se quiere comprar calidad. En esos precios no llega al descuento mínimo del 50% que me planteo, pero es lo que tiene cuando uno quiere comprar una empresa que tiene mucha más calidad y menos riesgo que sus competidores. Aquí el peligro está en que cambie la dirección y con ella los criterios de empresa. En ese caso podemos comprar pagando más de lo que solemos pagar y con la llegada de los nuevos criterios, podríamos ver una corrección hasta los niveles de la competencia o incluso más, generándonos problemas y sobre todo dudas. Por arriba máximos históricos sobre 52$ y según mis cálculos me sale un valor máximo pagable de 64$, con lo cual queda margen para que suba. Estamos ante una empresa que es pequeña y las empresas pequeñas siempre cotizan más bajas que las grandes, esto es algo que debemos de tener en cuenta.

Resumiendo un poco todo, hoy hemos encontrado una empresa del famoso sector REIT que me ha gustado más de lo normal, son prudentes y tienen un balance muy equilibrado. Son conservadores en los dividendos que pagan y gestionan muy bien la empresa. No he encontrado nada que me haga disgustarme y la directiva femenina que tienen me ha gustado mucho, hacen un gran trabajo. Dentro del sector pertenecen a la zona que me gusta y por lo tanto esto lo hace un poco más atractivo. Pero hay un problema y es el precio, cotiza más caro que la media del sector y es que parece que no soy el único que ha visto que esta empresa está mejor que la competencia. Para una cartera ElDividendo hasta un 3%, para todos los públicos y en ocasiones especiales de más descuento que el que tiene ahora mismo. Al final no dejan de ser ladrillos y lo que me preocupa es un cambio en la dirección de la empresa, ya que lo puede cambiar todo. Este sector tiene lo que tiene y salvo cosas como estas no se puede sacar mucho, los ladrillos dan lo que dan. Pero algo tan estable y bien dirigido nunca estorba en una cartera sobre todo si se compra barato y cuando el sector está temblando.

Hoy nos hemos encontrado con algo que me ha gustado dentro de un sector que no me atrae demasiado. Esta es la diferencia que podemos ver en direcciones de este tipo de empresas. En otras la diferencia es abismal, en este sector vemos que hay diferencia pero que es muy contenida, y que va en la misma dirección que los demás. Como están obligados a entregar una parte muy grande del dinero en dividendos, las reinversiones afectan poco a los resultados y mientras que la dirección no lleve a la quiebra a la empresa, vemos claramente que no es tan importante como podríamos ver en otros sectores, ya que no tienen mucho capital que adjudicar. Lo importante es no poner en riesgo la fortaleza de la empresa y no dañar al accionista con emisiones masivas de acciones en momentos de baja cotización. Y esto es todo por hoy, una empresa estupenda que pasa a mi lista de caza a ver si hay suerte y vemos algún temor el año que viene y tenemos alguna oportunidad  de cazar esta empresa de oferta. Un saludo y muchas gracias por la visita.

7 comments to “LTC Properties”

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  1. Gracias por el análisis Gorka. Yo para REIT en USA prefería comprar el ETF de Vanguard, que tiene una comisión ridícula del 0.1% y estás invertido en todos y con réplica física. Ahora me han jodido y ya no me dejan comprar ninguno en Interactive Brokers. Es una pena porque eran de lo mejorcito para bolsa USA.
    Cambiando de tercio. ¿Qué opinas acerca de la interposición de la tasa a las transacciones financieras? Sabrás que pretenden aprobar un canon para los movimientos en bolsa, tipo el que tienen en Francia y en UK. Es una puta mierda que incluso han tenido que retirar en alguno de los países donde se aplicó porque la caida de volumenes de negociación llegó a estar en -90%. Creo que nuestra querida BME las va a pasar canutas y me estoy planteando deshacer posición. Me jode bastante porque es una de mis mejores vacas lecheras, pero temo que esto le va a afectar indudablemente.

    • ElDividendo

      Hola Divi,
      Pues es una buena idea el ETF que comentas, lo que pasa es que no veo la forma de comprarlo, Degiro no me lo permite. Los ETFs son una buena solución para entrar en un sector en crisis sin muchos riesgos y de una forma muy diversificada.
      Sobre todo el circo que tenemos montado por los sociatas, pues no hay mucho que comentar, es un circo y ya veremos hasta cuando dura. La verdad es que afectaría mucho menos a BME de lo que pensamos, en España no es un país que sea de especulación en comparación con otros países. Ellos verán lo que hacen, pero traerá problemas. Y en cierto modo ayuda a BME, porque destruye casi a las plataformas alternativas. A quién de nosotros nos importa el canon de BME si es ridículo. Sin embargo a los especuladores sí que les importa y por eso usan las plataformas. En UK, Hong Kong o Francia lo hay. Personalmente me parece injusto, pero bueno es lo que hay con esta tropa. Por lo menos en muchos anglosajones nos evitan pagar dobles imposiciones, pero de ese robo no se acuerdan. Veremos cómo acaba, porque lo que me extraña del circo sociata es que no convoquen elecciones con todo a su favor según ellos, de forma que de aquí para adelante, lo más probable es que les vaya a peor, pero ya veremos lo que pasa.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  2. Hola Gorka,

    ¿llegastes a mirarte el REIT ese en que invirtio Warren Buffet este año?
    Store Capital se llama el reit.

    ¿Existe alguna diferencia entre la rentabilidad media esperada de un reit y la rentabilidad media esperada de un inmueble que se tenga alquilado?

    Un saludo.

    • ElDividendo

      Hola Anilomjf:

      Pues la verdad es que no lo he mirado, acabo de hacerlo por encima. El problema de Warren es que hay que tratar de comprar a los mismos precios que lo hace él y en la gestión de la liquidez, así como en afinar los momentos de compra he de reconocer que me gana por mucho.
      En cuanto a las diferencias, pues existen muchas, porque si lo haces vía sociedad tienes economía de escala, diversificación y sobre todo mucho mejores condiciones de préstamos y avales. De forma particular lo único que se ganan son disgustos y desde luego muy poco dinero. Además comprando bolsa, se pueden comprar inmobiliario mucho más barato que directamente ya que puedes sumar la caída de los precios con el miedo del mercado.
      Cuando compré Texhong en Hong Kong te puedo asegurar que me cobraron un impuesto. Quizás dependa de la empresa, u otras cosas, pero en ese instante pagué que me acuerdo bien que no fue precisamente barato.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

      • Hola Gorka,

        te confirmo que tambien a mi me han cobrado:

        Esto concretamente:

        For stocks, warrants and structured products traded on the SEHK, government stamp duty (0.1% rounded up to the nearest 1.00 for SEHK stocks, normally applies only to stocks) and SFC transaction levy (0.0027%, normally applies to stocks and warrants) will be passed through to all clients regardless of commission model. Click here for SEHK shares.

        • ElDividendo

          Muchas gracias Anilomjf,
          Muy típico anglosajón, pero hemos de tener en cuenta que en Hong Kong no hay retención en origen. Puedo asegurar que para mi estilo de inversión pago con mucho gusto ese impuesto y que no me hagan dobles retenciones. Para el caso de China, las acciones H que creo que son las que compramos, llevan una retención en origen del 10% según he leído, pero nunca he tenido ninguna. En cualquier caso, tenemos convenio con ellos, de forma que no es un problema.

          Un saludo y gracias por la información de tan primera mano.

          Gorka

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