Preferred Apartments Communities (APTS)

Hola Compañeros:

Hoy nos vamos de nuevo para USA para ver otra idea robada a Capturando Dividendos, hoy nos vamos al mundo de los REIT para ver uno que ya os adelanto me ha gustado bastante la gestión que llevan de él. Hoy es el turno de Preferred Apartments Communities (APTS).

 

APTS es un REIT que no tiene un sector en concreto y trabaja con varios. La empresa sería fundada recientemente, en 2.011 por A. Williams y L. Silverstein (que sigue en la empresa). Empezarían prácticamente sin dinero, en Atlanta, pero ampliando capital y haciendo una buena gestión del dinero han logrado un crecimiento que ha dado a esta empresa el tamaño adecuado para que un personaje desde el otro lado del charco le dé por mirarla e invertir en ella.

 

El sector creo que ya está más que hablado. No me gusta mucho la parte que tienen para empresas de retail, pero bueno no es la parte mayoritaria y creo que todos tenemos claro que una parte de este negocio va a seguir estando en el mundo. Puede que muchos tengan que cerrar, pero otros muchos se mantendrán y alguno servirán de soporte para las ventas online, algo que hacen mucho las empresas de supermercados. El ladrillo es el ladrillo y no es más que ladrillos con cemento. No me gusta el inmobiliario, todos lo sabéis a estas alturas, pero cuando puedo comprar ladrillos bien gestionados y con buenos descuentos, no es algo que me de alergias, sino más bien todo lo contrario. En este sector lo importante es tener una gestión que no sea mala y sobre todo, comprar barato y si puede ser bueno. En el caso de hoy, la verdad sea dicha, me han sorprendido por precio, por gestión y por calidad, pero ya lo iremos viendo.

Recientemente he empezado a especular con derivados, y esto ha generado un nuevo flujo de dinero que tengo que invertir, y la inversión en empresas que pagan dividendos altos me es lo más adecuado desde mi punto de vista para soportar los derivados, sobre todo cuando la bola ya vaya cogiendo tamaño. Lo es porque me avalan muy bien en general en el bróker y lo es porque me generan una entrada de efectivo que es muy útil cuando tenemos derivados abiertos. Por lo tanto, este tipo de empresa se ha abierto un hueco en mi cartera que antes no lo tenía. Como cualquier inversor, me gusta estar diversificado, y como es lógico la inversión inmobiliaria es un lugar en el que un inversor tiene que estar sí o sí. Yo ya tengo un piso como inversión, pero por mi ignorancia, ya que es muchísimo más interesante tener inversión inmobiliaria vía bolsa, que vía comprar los inmuebles. Lo es por muchas razones, como el no tener que pagar tantos impuestos, tener una diversificación enorme, poder vender en caso de necesidad por partes, poder comprar inmobiliario por cantidades a medida del bolsillo, porque el que se endeuda es una sociedad y no yo como inversor personal, mitigar el riesgo de impagos…, la lista es interminable. Creo que está claro que cuando finalmente liquide mi piso, algo que será tarde o temprano, una parte del dinero que recupere irá a inversión inmobiliaria, pero por vía de empresas, no de pisos. Creo que es razonablemente conveniente en una cartera de un inversor de dividendos, tener una parte de dividendos que lleguen de este tipo de empresas, pero esto es importante, el inmobiliario hay que tratar de pagarlo a mitad del precio de mercado alcista, de lo contrario no es demasiado interesante. Hoy creo que vamos a tener suerte con este tema.

La empresa es pequeña, es sin dudas una small cap, pero que vamos a catalogar como REIT porque se parece más a éstas que a las otras. Capitaliza por $0.75 billones y tiene presencia en parte de USA, ni siquiera tiene presencia en la mitad de los estados, con una presencia más fuerte en la costa Este. La parte buena, es que la posibilidad de que haya un crecimiento más amplio que si la empresa fuera mucho más grande. No hay mucho que se pueda decir de este tipo de empresas y no veo problema para tenerla en cartera por esta razón, al final los ladrillos, como ya he dicho, no dejan de ser ladrillos.

 

El balance de la empresa está razonablemente bien, con mucha deuda como no puede ser de otra forma en este sector, pero la tienen a unos tipos bastante fijos y está todo bastante bien organizado. No le veo mayores problemas y por alguna extraña razón, los bancos siguen viendo como deuda de tipo buena la que recae sobre ladrillos, cosa que jamás compartiré, pero es lo que hay y no va a ser la opinión de un inversor aficionado la que cambie la idea de los bancos sobre este tema. No son balances que me gusten demasiado, pero es lo que hay en este sector, de lo contrario malamente se podría obtener algo de rentabilidad, es lo que tiene invertir en ladrillos. De hecho, cuando realicé mi inversión en el piso, lo hice en rangos de deuda más altos de los que aquí veo, qué desastre como inversor era en aquella época…

Las ventas de la empresa han crecido mucho pero porque han ampliado capital, no si lo calculamos de forma unitaria, donde no lo han hecho nada mal. Luego lo veremos en los beneficios. La empresa se ha ido expandiendo y la verdad es que el mercado allí se ha comportado muy bien en los años en los que la empresa lleva operando, algo que hay que tener en cuenta. Señores, nos cuenten lo que nos cuenten, en este sector no hay mucho que rascar, se puede tener un poco de suerte en los comienzos, se es mucho más flexible cuando se trabaja por debajo de los $4billones, pero ya está, es sencillo y simple, comprar barato y en buenos sitios. No debemos dejarnos engañar por la gráfica de ventas, ya que ha sido en base a aumentar capital, no a reinvertir. Además, como todos sabemos, en USA los REIT están limitados fiscalmente para que repartan dividendos altos, de forma que lo único que nos puede suceder es que tengamos la suerte o la visión de invertir en el sector de inmobiliario que vaya a despegar en la siguiente década, como han podido ser los centros de datos o las plataformas logísticas, pero cuando miramos esto a largo plazo, la suerte y la visión, por lo general se acaban. Y ojo con las deudas que no se pueden pagar, éste es otro gran problema del inmobiliario, que nos lo cuenten a los que hemos firmado hipotecas con importes más altos de lo que debiéramos haber firmado. Perder dinero, cuando haces esto, lo haces sí o sí, la cuestión es si protestas o aprendes.

Los márgenes en este sector no me gustan mucho, porque dependen del nivel de deuda y muchas veces hasta son contraproducentes, un ROE muy alto, suelen indicar un nivel de deuda alto, de forma que este párrafo que nos suele ser muy interesante en muchas empresas, aquí está de sobra.

El FFO por acción se ha comportado muy bien, ha crecido por encima del 10% anual, lo que nos indica que la gestión ha sido buena. No es por quitar méritos, pero entiendo que hasta 2.015 era no muy complicado encontrar buenos precios en inmobiliario en USA, ahora ya no lo será tanto, pero nos aprovechamos de los precios pasados y de cómo la inflación se cuela en las rentas de alquiler que empresas y personas tienen que pagar. En épocas de inflación adecuada para los gobiernos, el inmobiliario se comporta muy bien. La razón es simple, tanto gobiernos como inmobiliario son entes que no sirven para mucho ni aportan nada y ambas están muy endeudadas. Al gobierno le interesa ir robando ese 2% anual a los tenedores de bonos a largo plazo, pero es exactamente lo mismo que hace un REIT. Mientras tanto, tanto el REIT como el gobierno te meten hachazo inflacionario todos los años, uno vía impuestos (ganas más, pagas más aunque sea a tipo constante), sube la vida, sube el alquiler. Gobierno y REIT son mucho más parecidos de lo que parecen. Por eso estos momentos están siendo buenos para sector, por un lado hay inflación que destruye la deuda, por otro esa misma inflación aumenta los ingresos. Al haber poco paro, hay mercado, y como los precios del subyacente suben, el activo vale doblemente más. Menos deuda, más valor. Las cosas, en cambio, se ponen muy feas en épocas de recesión, por eso no levantan cabeza, porque la recesión está ya en la mente de todos los inversores.

Los dividendos de la empresa se han portado muy bien, subiendo sobre el 10% anual. Además la empresa ha sido bastante prudente en cuanto a la cantidad de dinero que destina al dividendo y tienen margen para no tener que hacer recortes inesperados por un mal año. En general, me gusta la parte que reparten, ya que comprando a los precios que me gustan, puedo tener un dividendo alto, pero que no es inestable o tiene peligro de ser recortado, están en un rango que me hace sentir cómodo, muy cómodo. Suponiendo precios que rondan los 17$ equivale a un 6% que está muy bien para este sector. La empresa paga los dividendos los meses de enero, abril, julio y octubre, nunca hay malos meses para cobrar dividendos. No puedo decir mucho en este punto ya que la empresa es extraordinaria en este punto, dentro de lo que es el negocio inmobiliario.

Del sector creo que ya hemos hablado bastante, está diversificada dentro del inmobiliario y creo que lo normal que hagan es ir metiendo dinero en la parte del sector que más les guste o más atractivo lo vean en cada momento. Como empezaron desde cero, está claro que han ido cambiando las inversiones, de forma que con los resultados que vemos no nos podemos quejar. La distribución la tienen de la siguiente forma:

  • Casas familiares 51%
  • Residencias de estudiantes 12%
  • Oficinas 15%
  • Retail 22%

Y dentro de los clientes vemos a muchos conocidos como grandes bancos o cadenas de distribución, alguna que ya hemos visto en la web.

La directiva es buena, no me cabe la menor duda. Buena dentro de lo que se puede esperar de este sector, aquí como ya he dicho muchas cosas no hay milagros. Hay milagros en mucho menos de lo que nos pensamos, porque muchos se quieren apropiar de la suerte, y por lo tanto estamos ante una directica que simplemente ha hecho las cosas con lógica y prudencia, que en este sector es no demasiado habitual. Para muestra tenemos nuestro querido y amado país, España, en el que se puede ver el desastre generalizado que se ha montado hace poquitos años. Jamás me cansaré de decirlo, los ladrillos dan poco dinero y muchos disgustos. Si tenemos la suerte de tener una inflación adecuada, es una inversión genial, pero no es porque sean buenos o los gestores excelentes, es simplemente porque la inflación nos destruye la deuda y nos aumenta los ingresos sin que nosotros hagamos nada. Y como de un elemento tan necesario todos los gobiernos hacen el agosto en impuestos, no permiten una verdadera liberalización del sector, lo que hace que haya suelos en los precios, salvo catástrofes financieras. Una vez más, en lugar de quejarnos, hemos de aprender a sacar tajada del tema.

La cotización ha tenido momentos de sufrimiento, ha habido muy buenas ocasiones de compra y la gráfica muestra una empresa que no está haciendo nada. Ha tenido un año un poco flojo, pero es normal porque el precio debe estar alto por allí y en esos entornos es mucho más complicado crecer, pero sin embargo el FFO se ha comportado razonablemente bien. He hecho mis cálculos y me sale que la empresa se puede pagar hasta casi 25$, pero entre que es pequeña y se ha comportado mal, puede que estemos viendo esto un poco distorsionado. No es una empresa para multiplicar por mucho, esta es una buena empresa para estar protegido de la inflación a largo plazo en el principal y cobrar unos buenos dividendos que no serán tan crecientes como en el pasado y que irán más en la línea de revalorizarse en el futuro con la inflación.

Resumiendo un poco todo, hoy hemos copiado una empresa a nuestro amigo Capturando Dividendos, otra más para la lista, procedente de tan peculiar inversor. La empresa es pequeña, pero está bien gestionada. No hay mucho que hablar de cuentas y demás, es lo que es, un REIT razonablemente bien gestionado, con un dividendo que me gusta en sostenibilidad y en cuantía. No veo problemas en ser socio de esta gente y es la típica empresa que se comporta muy bien si se compra a los precios adecuados, pagándonos unos dividendos muy generosos cada trimestre. Para una cartera ElDividendo, hasta un 3% en REIT verde, una gran empresa decentemente gestionada y que es muy interesante para todos los públicos siempre y cuando se pague unos precios adecuados. Empresa muy buena para los que están cerca de la jubilación, porque paga dividendos generosos y que por el momento no se les ve ningún peligro ni de supresión, ni de recorte, ni de que dejen de aumentar a un ritmo menor que la inflación. Y esto es todo por hoy, una pequeña empresa que ya está en mi cartera y de la que espero cobrar muchos dividendos durante muchos años. Un saludo a todos y muchas gracias por la visita

14 comments to “Preferred Apartments Communities (APTS)”

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  1. Muchas gracias Gorka, me la apunto. La vedad es que no llevo mucho de Reits, solo 2, OHI y URW, que entre las 2 representan sobre el 3% de mi cartera.

    la veo ahora mismo a buen precio, sobre un 7% de rentabilidad. Posiblemente haga una pequeña compra, que ampliare un poco mas si cae sobre los 10$.

    Gracias y saludos

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 17 julio, 2019 at 2:17 pm

      Hola Nano,
      Me alegro que la empresa te guste, se la copié a Capturando Dividendos y bueno me gustó bastante.
      Un saludo
      Gorka

  2. Me gustaria que el peso de las casas residenciales en el negocio de esta empresa fuese mayor.

    Ultimamente estoy en plan defensivo ( mas defensivo todavia, quiero decir ) y las casas residenciales me parecen que es un sector mas defensivo que oficinas y retail. La gente necesita un sitio donde vivir, haya crisis o no la haya.

    Lo de las residencias de estudiantes tambien me parece defensivo.

    ¿Vosotros que opinais?¿Alguien conoce un reit donde las casas residenciales tengan un mayor peso?

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 17 julio, 2019 at 2:19 pm

      Hola Anilomjf:
      No comparto demasiado el interés por casas residenciales, creo que cuando llegan las crisis también se deprecian rápido y al final va todo bastante unido. Si un país va mal, todo el inmobiliario cae, y si va bien, en general el inmobiliario crece. Siento no poder ayudarte con ningún nombre, pero seguro que algo hay por ahí, es solo cuestión de buscar y encontrar.
      Un saludo y gracias por tu visión.
      Gorka

  3. Como siempre muy buen análisis, la investigue un poco cuando la vi en tus movimientos pero tras este análisis confirmo que la meto en mi radar de reits. Como siempre digo un gusto leerte.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 17 julio, 2019 at 2:20 pm

      Hola Locodeldividendo,
      Muchas gracias por tus palabras, me alegro de que la metas en tu radar.
      Un saludo
      Gorka

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 22 julio, 2019 at 1:19 pm

      Hola Francisco:
      Yo también pillé alguna, lo tenéis en los movimientos. Es un REIT que está bastante atractivo para ir sacando unos dividendos decentes.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  4. Gracias por la mención.

    APTS es una excelente empresa con muy buenos fundamentos en estos momentos. Una de las muy pocas en el sector devaluada en mi opinión. Se están desviando un poco a lo que en realidad son expertos haciendo pero me parece muy bien que quieran diversificar su cartera. Esta saliendo al menos hasta ahora rentable y el dividendo continua estando seguro.

    Saludos!

  5. Hola, estoy iniciándome en la bolsa y también quiero tomar la senda de los dividendos. Todavía no he realizado mi primera compra. Encontré tu blog y me pareció muy interesante esta entrada. Un 7% (pre-tax) es muy suculento. Estoy leyendo eo 10-K del 2018. Todavía no llegué a los números. Un par de cosas que no me han gustado es que el management es externo y no deben de tener «skin in the game»,y que por otro lado según dice el 10-K si para cubrir los dividendos tienen que pedir deuda o diluir el accionariado con nuevas acciones lo hacen.

    De momento estoy leyendo este 10-K a ver cuando llego a la parte de los números. El próximo dividendo es en octubre, así que a ver si me da tiempo a decidirme a entrar antes del ex-date.

    Buen blog, ya estoy suscrito 🙂

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 14 agosto, 2019 at 7:44 am

      Hola Alfonso:
      Este tipo de empresas son REITs y tienen un modo de funcionar peculiar, es lo que hay. No te dejes llevar por el dividendo tan goloso, sino que hay que mirar la evolución del negocio y cómo va todo. Lee muchos 10-k son estupendos y poco a poco te harás tu propia opinión. Y no tengas prisa, en la bolsa siempre hay empresas para comprar y todos los años hay bajadas en las cotizaciones.
      Un saludo
      Gorka

      • Gracias por tu respuesta. La verdad, aunque tengo ganas de poner el dinero a trabajar, veo que todo está en ATH así que me mantengo tranquilo y pienso que en algún momento tiene que venir una buena oportunidad para entrar (la tan esperada recesión que algunos desean como agua de mayo). Así que nada, esperando pacientemente a poder empezar a desplegar el capital y mientras tanto intento montarme la lista de empresas a monitorizar. Un saludo 🙂