Select Income REIT

Hola Compañeros:

Hoy nos vamos de visita a USA para ver otro REIT que encontré estudiando uno que ya tengo y que veremos más adelante. Hoy salimos de la zona sanitaria y de cuidado de mayores para ir a otros ladrillos que sirven para otros usos. Hoy vamos a ver un REIT que en su momento lo encontré con mucho descuento, que sigue barato a pesar de la subida de la cotización y del que he ampliado posiciones saltándome un poco mis normas para la inversión en este sector, porque me ha gustado mucho y porque le sigo viendo mucho descuento. Hoy damos paso a Selected Income REIT (SIR).

SIR sería creado en 2.011 en Maryland como una empresa con un solo cliente. La empresa se dedica a alquilar edificios para diversos tipos de actividad con contratos a largo plazo a las principales firmas en USA. A cierre de ejercicio de 2.017 la empresa tenía 366 edificios con 323 clientes diferentes en 28 estados. Sobre el negocio poco hay que decir, ya que es más de lo mismo. La particularidad de esta empresa es que se sale un poco de lo que hemos visto hasta ahora que estaba mucho más relacionado con el sector de la salud, pero como siempre digo, los ladrillos son ladrillos y no hay mucho más que decir. Hoy podemos encontrarnos con el valor residual del terreno, todos sabemos en nuestras ciudades podíamos encontrar viejos talleres o fábricas que ni eran rentables ni capaces de fabricar nada competitivo, pero sin embargo, los terrenos en los que estaban valían una enorme fortuna. En Bilbao se han dado muchos casos de estos, por ejemplo Altos Hornos, que ocupaba parcelas de terreno con un valor enorme para la construcción de viviendas o centros de ocio. Supongo que en cantidad de ciudades pasa lo mismo. Hoy dentro de este holding de inmobiliario nos podemos encontrar desde una oficina hasta un centro logístico, pero creo que la esencia que tenemos que mirar es que los ladrillos son eso, ladrillos y mientras la economía USA tire fuerte, serán necesarios y subirán de precios, por lo que la forma de evaluarlos para mí será la misma. Sin embargo, tenemos una ventaja que se puede volver en nuestra contra. Por un lado, si hay una crisis sectorial, este REIT se verá en teoría menos afectado, siempre que no tenga que ver con el crédito. Por otro lado, de suceder esto, no conseguiremos ni comprar tan barato, ni cuando llegue la euforia poder vender tan caro será complicado. La empresa tiene una alta ocupación que supera el 90% y la longitud media de los contratos de 9,3 años lo cual nos da bastante estabilidad. Dentro de los clientes tenemos empresas famosas como Bank of America o Amazon. Luego hay una cantidad enorme de empresas mucho menos conocidas, pero que es normal, ya que en España la mayoría del espacio alquilado a empresas pertenece a pequeñas y medianas empresas que la mayoría ni conocemos.

Como curiosidad hoy hay que decir que esta empresa posee casi el 70% de ILPT que es otro REIT más centrado en centros logísticos. La noticia tiene una doble cara, por un lado es un sector al que vemos con mucho futuro, por otro lado si la empresa tiene problemas de liquidez puede que se vea obligada a vender una participación tan interesante. Con todo la empresa está consolidada en cuentas y por lo tanto veremos todo en forma de conjunto de una forma que no es que me guste demasiado. Otra curiosidad, conocí a esta empresa estudiando un REIT que veremos más adelante, Stag Industries, y había leído en algún lugar que era la propietaria principal de este REIT, que miré y me gustó mucho más que el inicial, pero veremos el otro en breve. Es curioso porque cuando he ido a mirar a ver si era cierto, no lo es, pero lo importante es que descubrí algo tan bueno como esto y con un dividendo tan bueno como tiene, por lo que sea como fuere, estoy contento. Al final, leo tanto y miro en tantos sitios, que es normal tener un lío de los gordos en la cabeza.

Por capitalización estamos hablando de una empresa que no llega a los $2billones cuando yo la compré. No es una gran empresa, pero tampoco es un REIT de estos pequeños que nadie conoce, por lo que por mi parte no es un problema para la inversión. Tiene una muy larga lista de clientes y el de mayor peso es Amazon que ronda el 7% dentro del balance consolidado, creo que no hay demasiados problemas en general con la cartera de clientes que tienen. La empresa tiene una presencia importante en USA y por lo tanto es más estable que si estuviera centrada en un puñado de estados. En general no veo problemas para la inversión por el tamaño o los clientes que tiene.

Mirando un poco hacia el futuro, parece que la empresa se quiere centrar en edificios para las sedes sociales de las grandes corporaciones y oficinas en general porque parece que es lo que mejor se adapta a los tipos de contratos que están buscando

Hoy para hacernos un poco la idea de dónde están invertidos estos señores voy a hacer un repaso sectorial, para ver desde dónde llegan los ingresos de esta empresa. El reparto queda de la siguiente forma:

  • Tecnológico 24%
  • Retail 21%
  • Manufactura y transporte 12%
  • Legal y consultorías 11%
  • Financiero 10%
  • Energías 9%
  • Industrial 9%
  • Otros 3%

Podemos ver un poco lo comentado, la empresa a pesar de que parezca pequeña o un poco local, tiene una presencia grande y además muchos clientes por lo que hay muchos menos riesgos de los que pueda parecer de entrada.

Pasemos un poco a ver el balance, que en todos estos casos se resume a ver la deuda y la capacidad de la empresa para poder pagar y refinanciar. En este caso tenemos algo más de $2billones de deuda para un FFO de $0,2 billones por lo que nos lleva a un rango de 10 veces que es un poco alto. Pero debemos de matizar un par de cosas, la primera es que el año pasado no ha sido bueno en estos términos. La segunda es que es en el comienzo del año actual ya se ve una mejora importante en este rango por lo tanto la relación de cara a final de año bajará significativamente. La empresa tiene todo tranquilo en términos de deuda hasta 2.022 y por lo tanto no se avecinan problemas cercanos. La deuda está muy bien emitida y además está a tipos inferiores a los que estoy viendo en este sector, por lo que parece que los gestores han hecho bien las cosas. Es cierto que he visto empresas con deuda más cara pero también a más largo plazo, esto tiene su buena cara y su mala, pero en general creo que las cosa están bastante bien hechas. En general no veo problemas en los inquilinos y por lo tanto no debiera de haber grandes problemas en el cobro de rentas y si esto es así, en general tanto los dividendos como el pago de los intereses no plantean problemas y me parece algo interesante. Es cierto que la empresa va un poco más cargada de deuda de lo que me gustaría, pero para comprar empresas baratas, algo que no está perfecto tiene que haber.

Los beneficios y los dividendos han subido, pero la empresa es muy joven y hacer gráficas para tan pocos años es aventurarse en la nada. Miraríamos un entorno de bajos tipos y en los que la economía USA ha expandido bastante y por lo tanto puede quedar muy bonito pero la realidad es que no sería muy significativo. De momento la empresa ha ido aumentado bastante bien los dividendos y los beneficios. La parte muy buena de la empresa es que no veo que el número de acciones en los últimos años haya aumentado, algo que estoy viendo demasiado en este sector. Creo que en este sentido es de las más serias que haya visto y me ha gustado bastante. Para los precios que he comprado las acciones el dividendo supera el 10%, por lo que me parece una inversión en este sentido muy interesante.

Mirar la empresa y sus precios es interesante, he hecho mi cuenta habitual de precio máximo que puede valer la empresa y ya sabéis que me gusta comprar por menos de la mitad y con un buen dividendo. En este caso por ventas me sale un precio de 64$ y por flujos de caja 67$. Me gusta mucho que los dos valores sean tan cercanos porque me muestra bastante equilibrio. He comprado con precio medio de menos de 20$ con un rendimiento muy bueno y por lo  tanto no veo grandes problemas. La cotización ha subido mucho y esta es una de esas empresas que han cotizado muy bajo y han dado una oportunidad muy buena de ganar dinero y además cobrar unos buenos dividendos. En general, esta empresa que lleva tan poco tiempo cotizando y que es bastante desconocida (la siguen dos analistas nada más por más de 5 de OHI por ejemplo) hace que haya margen para más desajuste y que puede que tengamos que ser más pacientes a la hora de esperar que la cotización y el valor se vayan igualando. Por debajo de 30$ me parece una compra interesante ya que veo valor y además un dividendo bastante seguro, con una participación en un REIT logístico que en general cotizan mucho más caro de lo que cotiza éste. La forma más barata de tener acciones de ILPT es tener acciones de SIR. Algo que representa el 23% de las ventas ajustadas, vale más de la mitad de lo que capitaliza, por lo comprar SIR es comprar ILPT con descuento, pero en pack con el resto de SIR que no está nada mal. De toda la parte del negocio solo una parte del retail puede sentirse amenazada y la parte más complicada de venta al público no representa demasiado por lo que es mucho mejor de lo que en una primera mirada parece. En general mi impresión es la de una empresa bastante barata, pero ni soy un gran analista, ni tengo la bola de cristal; ya sabéis que esto es bolsa y cada cual debe de establecer sus puntos de entrada y valor.

Como mirada de futuro no le veo problemas porque en general los sectores en los que participa son buenos. Mi impresión es que los ladrillos serán necesarios siempre y comprarlos a mitad de precio es buena idea, aquí es más descuento. Creo que hacen las cosas bien y que gestionan bien el dinero, habrá que ver más años porque la empresa es bastante joven y hay mucho que demostrar. La dirección me ha dado buena impresión con sus movimientos y gestión, pero como he dicho, la empresa es joven y no se puede opinar de forma total.

Si  miramos la gráfica vemos que la zona de los 18$ es una zona estupenda de comprar. Yo compré algo por esa zona y luego más arriba porque creo que la empresa tiene mucho más valor, no veo problemas en los dividendos y esperar en estos rangos es algo que no me preocupa en exceso. Con que la empresa avance un 5% anual y cobre un dividendo del 10% ya estoy en un rango estupendo para lo que busco. La empresa hizo máximos históricos cerca de 31$ hace tiempo, pero sigo pensando que no la vendería por menos de 55$ ya que aquí los dividendos en relación al capital ya son pequeños. Por debajo del 5% hay que empezar a pensar en rotar y buscar otra zona de inversión ya que estas empresas en general no suelen revalorizar demasiado salvo que el ambiente acompañe mucho y la inflación un poquito. Mientras los tipos tengan aspecto alcista los inversores tendrán miedo, peor en el momento que le ambiente cambie, al final, el valor y la cotización tenderán a converger, vendrá una época de euforia y se podrá rotar el valor sin problemas. Yo mientras siga cobrando estos jugosos dividendos no me plantea muchos problemas y como no veo problemas entre los inquilinos, no veo peligros que asolen mis dividendos.

Resumiendo un poco todo, hoy hemos visto un REIT que me ha resultado muy interesante, pero nos hemos salido un poco de la zona que hemos visto hasta ahora. Al final los ladrillos no son otra cosa que ladrillos y lo que hay que hacer es tratar de ajustar un poco el valor que vemos en la empresa. En este caso la veo bien gestionada, con buenos activos y clientes y barata. Por el lado contrario lo que veo es que tiene un poco más de deuda de lo que debiera pero lo que veo es que la tiene bien estructurada. El calendario es cómodo y están a buenos precios. Para mí es una buena opción ya que además compro parte de ILPT con mucho descuento, REIT que es muy bueno y de mucha expansión y que no cotiza con estos descuentos. Sin embargo, si lo compramos en pack, nos aplicamos un descuento de más del 50% que es algo que me gusta mucho. Una de mis muchas compras pequeñas y de calidad que he hecho en esta aventura de ladrillos, y que espero sacar dinero de ella. No hay mucho más que contar para esta empresa que me ha gustado y que se sale mucho de mi zona habitual de inversión. Sin más un saludo a todos, ahora es vuestro turno, como siempre, muchas gracias por la visita.

16 comments to “Select Income REIT”

You can leave a reply or Trackback this post.
  1. Buenas,

    Muchas gracias por esta nueva entrada.

    Vengo a pedirte una opinión sobre una empresa que publicasteis hace mucho, aunque sé que no te gusta mojarte.

    Tengo CF industries comprada pues, aprox, cuando publicásteis la entrada. La posición entre dividendos, y revalorización está en +100% aprox. He vuelto a revisar números, y parece, que está a un precio justo, si no, ligeramente sobrevalorada.

    A nivel fundamental, ¿os da esa misma impresión?

    Estoy pensando en rotarla, y SIR parece buena candidata.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 11 junio, 2018 at 10:18 pm

      Hola David:
      Efectivamente no me gusta mucho mojarme en estas cosas porque las decisiones van mucho con el inversor, es decir, lo que a mi me puede hacer sentir bien quizás no funciones para ti. Por lo tanto tienes que hacer análisis de tu situación y determinar lo que buscas de tu inversión. Mi opinión es que está en precios para algo que en precios a mi no me interesa demasiado, creo que puede que suba más si los precios remontan. Yo la roté porque vi algo que me gustó más y en equivalencias de precios. Si hay algo que ves que está más barato y se adapta mejor, puedes rotar, sino pues tu mismo. Recuerda que hacienda se queda su parte y por lo tanto, la cuenta ha de ser hecha teniendo en cuenta lo que pagas a hacienda, que eso ya nunca vuelve. Te digo lo mismo sobre SIR, hay que ver que se adapte, porque una subida de tipos puede afectar más a SIR que a CF. Así que haz tus cuentas, mira a ver cómo te sientes mejor y adelante con ello. No hay que tener demasiado miedo al error ya que así es como se aprende, pero hay que tener respeto para no pagar demasiado caro el aprendizaje. Yo la roté hace un año, eso sí que te lo puedo decir y estaba algo más barata que lo que está ahora. Pero claro, el mercado creo recordar que no estaba tan caro en general.
      Como siempre un saludo y gracias por participar.
      Gorka

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 14 junio, 2018 at 3:56 pm

      Hola Javi:
      Mi opinión es que cuando hablamos de ladrillos, los ladrillos son ladrillos y nada más. Por lo general puede haber cosas un poco mejor y un poco peor, pero salvo casos extremos lo importante no es la empresa ni la gestión, lo importante es comprar barato y sin pasarse en términos de deuda. En este caso mi cuenta dice que tiene menos del 50% (bastante menos) de margen sobre precio máximo y no me interesa. Y veo bastante deuda. Mucha deuda más poco descuento cuando hablo de ladrillos no me gusta. Además es muy grande y ya no habrá crecimientos, cosa que me da igual porque tampoco es algo que busque mucho en este sector.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  2. Analisis muy interesante. Gracias!!!
    Para mi los Reits.son algo muy nuevo y ando verde no, lo siguiente… Y en la.comunidad solo se.comentan los tipicos.
    Si no es .indiscreción podriais indicar q es una compra pequeña y cual seria una compra normal?
    Y utilizais Degiro y/o Interactive brokers para poder hacer compras realmente pequeñas?

    Muchas gracias por todo lo que llegais a compartir con los demás.

    Saludos

  3. Hola,

    análisis muy interesante. De un sector que estoy más que verde pero que la comunidad empieza a hablar de el.
    er llegais a unas empresas que no estan en boca de la mayoría. Eso le da más valor todavía a vuestra gran labor de compartir con los demás vuestros análisis y conocimiento.

    Si no es indiscreción podrías decirme que importe considerais una compra pequña y cual un importe normal ?
    Utilizais brokers como Degiro o Interactive brokers para hacer autenticas minicompras?

    Para mi minicompra serían entre 200-500 eur (uso deGiro) y una compra normal 1500.

    Muchas gracias!!!!

  4. Hola,

    análisis muy interesante. De un sector que estoy más que verde pero que la comunidad empieza a hablar de el.
    er llegais a unas empresas que no estan en boca de la mayoría. Eso le da más valor todavía a vuestra gran labor de compartir con los demás vuestros análisis y conocimiento.

    Si no es indiscreción podrías decirme que importe considerais una compra pequña y cual un importe normal ?
    Utilizais brokers como Degiro o Interactive brokers para hacer autenticas minicompras?

    Para mi minicompra serían entre 200-500 eur (uso deGiro) y una compra normal 1500.

    Muchas gracias!!!!

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 15 junio, 2018 at 6:38 am

      Hola Gustau:
      Muchas gracias por tus palabras.
      Bueno las compras, pues para mí pequeñas es por debajo de 500€. He llegado a hacer compras con Degiro por 60$ porque la comisión USA es tan ridícula que acostumbrado a lo que tenía antes, me parecía nada. Para mercados europeos es comisión pequeña, pero ya no es tan ridícula. Tienes las comisiones en su web, puedes hacerla tan pequeña como te haga sentir cómodo.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 17 junio, 2018 at 1:38 pm

      Hola Jaume:
      Ya casi todo lo que compro fuera de España es en Degiro, estas en concreto están en Degiro.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  5. Gracias Gorka y disculpa los 4 mensajes.
    Parecía que con el mbl no se enviaron y resulta que si…

    Me ha surgido otra duda. Como sabeis el número de analistas que cubren una empresa? Y esos análisis son todos de pago? donde los publican (brokers, webs,…).

    Muchas gracias!

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 17 junio, 2018 at 1:41 pm

      Hola Gustau:
      Lo de los mensajes no pasa nada, desde una actualización no he logrado que entren directos, no sé lo que le pasa y tampoco tengo demasiado tiempo, espero que se solvente.
      En Yahoo finance vienen los analistas que cubren una empresa, a veces lo miro por curiosidad, pero vamos que me da igual. Supongo que cuando eres profesional pagas cuotas y debes de tener acceso a estos informes.
      Un saludo
      Gorka

  6. Muy buen análisis, gracias.
    Estoy analizando REITs USA para entrar en algunos de ellos y me ha surgido una duda. ¿La retención en origen del dividendo es del 15% como cualquier acción USA o por ser REIT es del 30%?
    Muchas gracias y felicidades por tus magnificas entradas.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 18 junio, 2018 at 3:22 pm

      Hola Ferrán,
      Muchas gracias por participar. A mí la retención que me han hecho en Degiro es del 15%, como una empresa normal. Yo había oído algo del tema, y empecé suave entre otras cosas por lo que preguntas, cuando ya recibí los primeros dividendos con el 15% de retención ya compré más, ya que estos dívidendos con un 30% de retención pierden todo el atractivo.
      Un saludo
      Gorka

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 19 junio, 2018 at 8:28 pm

      Hola Ferran:
      Bueno he oído a alguien que estaba con ING que le retuvieron el 15%, pero estas cosas hasta que no me llegan no me las creo que luego llegan las sorpresas. Ya nos contarás cuando te llegue el primer dividendo. Por ejemplo, me habían dicho que Francia había bajado la retención en origen y tengo en Degiro el detalle del dividendo que no he cobrado todavía, pero la retención es la antigua, ya veremos cuando lo paguen.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

Write a Reply or Comment

Your email address will not be published.