Senior Housing Properties

Hola Compañeros:

Hoy nos volvemos por USA para seguir por este paso por los REIT con otra gran empresa que me he encontrado en estos momentos en los que parece que el sector está pasándolo mal y que es cuando debemos de comprar. Hoy es el turno de Senior Housing Properties.

Hoy tenemos entre nosotros otro REIT del healthcare, que parece que por alguna extraña razón, están sufriendo algo increíble por el otro lado del océano. El negocio no plantea problemas, pero como todos sabemos, esto va por modas  mientras parece que hace 4 años este sector estaba de moda y todo el mundo se acordaba de él, ahora parece que nadie lo quiere y a todos les estorban estas acciones que las están vendiendo a precios muy bajos para una bolsa muy cara, sería estupendo que los amantes de los mercados eficientes nos dieran una charla explicativa de esto, cosa que dudo que hagan, de forma que vamos a ver si determinamos lo que pasa.

Por mucho que lo pienso no veo razones para que cualquier empresa de este sector tenga estos descuentos. Podríamos pensar en los tipos de interés, es obvio que van a subir, pero estas empresas muy endeudadas serán de las empresas que menos lo noten, simplemente frenarán su inversión e irán tirando. Recordemos que los tipos se suben porque hay inflación, y a este tipo de inversión nunca le fue mal la inflación, siempre y cuando puedan ir renegociando la deuda. Como ya he dicho, por mucho que yo no esté de acuerdo, para la banca y los calificadores este tipo de deuda es de la mejor catalogada. Como se financian a muy largo plazo se les exige tipos altos, pero en general no suelen tener demasiados problemas para conseguir efectivo. El segundo problema viene por el presidente, pero si miramos la realidad de USA, se ha hablado mucho y se han llenado muchos periódicos para cambiar muy poco, tanto este presidente como el anterior, de forma que poco le importará a la empresa. Mientras la economía y el empleo marchen, esta empresa no tendrá problemas mayores. Clientes no le faltan y el peor escenario sería una caída abrupta de los precios del inmobiliario, cosa que no tiene mucha pinta de suceder, al menos con la intensidad vivida hace unos años. Quizás el gran problema de la empresa es la falta de dinero para pagar, pero hoy estamos ante una empresa muy diversificada, por lo que no veo mayores problemas. Puede parecer una locura, pero creo que vamos hacia una sanidad con precios a la baja. Ellos todavía no han visto llegar la robotización de muchos servicios, pero llegará, antes de lo que se piensan, y viendo lo que hay por ahí, mejor me voy a callar, porque en los últimos meses con el chaval he tenido que ver demasiadas cosas no muy positivas. Nos guste o no, un porcentaje elevado del trabajo de muchos médicos es muy rutinario, es decir, muy fácil de sustituir por robots. El robot ni es mal educado, ni llega tarde, ni tiene mala actitud. No creo que deban de asustarse, pero sí que creo que sufrirán un cambio importante en los próximos años. Pero si esto sucede, habría que evaluar cómo afecta esto a nuestro negocio, que en principio, no tiene por qué tener grandes problemas.

Para analizar la empresa me he basado en mis sitios habituales, sus informes y presentaciones hasta el 2016, creo que lo más importante es lo siguiente:

  • Empresa diversificada dentro del sector healthcare.
  • Grandes y diversos clientes, no hay dependencia de un grupo o empresa.
  • Diversificación casi total en USA
  • El 97% de las ventas de sus clientes vienen de seguros privados.
  • Mejor rango de ocupación que la media.

Por capitalización la empresa ronda los $4 billones que es un término que últimamente me está gustando mucho para invertir, ya que me permite comprar más barato que las empresas grandes y por otro lado tengo margen para más crecimiento, pero al mismo tiempo estamos hablando de una empresa de un tamaño ya importante. La empresa cuenta con 585 empleados, algo más de lo habitual ya que hace dirección de una muy pequeña parte de sus edificios, es poco dinero. Presente en 42 estados de USA y con 675 clientes diferentes, hacen de esta empresa un lugar adecuado para que por tamaño me sienta cómodo para invertir dinero.

Sobre el balance pues lo más importante es la deuda. La empresa tiene una deuda a largo plazo de unos $3,5 billones para un FFO de $0,43 billones dejando una relación de 8,14 que es elevada para el sector. Seguramente esta empresa tenga un poco más de deuda de la que debiera de tener, pero mirando el gráfico lo que han hecho es aprovechar un poco el dinero barato para emitir a muy largo plazo y ajustar tipos a lo normal para ellos con el tamaño y negocio que tienen. Por lo demás tienen muchos tramos de deuda mala que según vayan venciendo irán a menor tipo o el mismo, pero difícilmente a más. Por lo tanto, lo normal es que con los años el montante de la deuda quede reducido por la inflación y la empresa vaya mitigando la deuda. Lo normal es que ahora que se han puesto en la zona alta de deuda, lo inviertan poco a poco, con la subida de los tipos. La deuda está emitida por una parte importante, más de la mitad en bonos y luego tenemos otra parte emitida en créditos variables. Parece que el equipo de esta empresa lo ha visto claro y está haciendo lo que se debe, subir las cuantías de deuda cuando el dinero está barato para bajarlas cuando el dinero está caro. Sin embargo, tienen un poco más de deuda de la que me gustaría, pero no veo problemas de seguridad en sus pagos. Con todo ello, estamos en una empresa que es un poco más pequeña que lo que he mirado hasta ahora y que tiene un poco más de deuda de lo que me gustaría, pero no me platea problemas.

En este sector los márgenes pierden un poco de importancia ya que es muy determinante de varias cosas que no son fácilmente controlables, como analizar la totalidad del mercado en el que operan, la ocupación del momento en el que miramos y muchos aspectos complicados, creo que es mejor fijarse en el balance y las ventas.

Las ventas de esta empresa nos quedan de la siguiente forma:

  • Residencias de vida independiente 28%
  • Residencias con asistencia a la vida 25%
  • Edificios de investigación y ciencias médicas 21%
  • Oficinas médicas 20%
  • Otros 6%

Como vemos hoy tenemos un REIT que no está centrado solamente en una parte del sector, sino que tiene diversos campos abiertos. Esto tiene la ventaja de que puede ir asignando capitales a la parte que vea que mejores retornos pueden lograr, haciendo a la empresa un poco más dinámica que otra empresa que se centra solo en un aspecto. Pero vemos que más de la mitad de la empresa está orientada al cuidado de personas mayores, lo cual nos da una idea de cómo ven el negocio. Por lo general alquilan los edificios a otras empresas que los explotan, pero para el caso de esta empresa hemos de comentar que hay una parte del negocio que lo dirigen ellos, y por eso hemos visto que tienen más empleados de lo que es habitual encontrarse en este sector. Vemos que las ventas han subido mucho pero no nos fijemos demasiado en esa gráfica que tiene trampa, las acciones también han subido mucho, se han multiplicado por 3,2 veces en los últimos 11 años, por lo que hoy es totalmente importante fijarnos en los datos por acción.

El FFO por acción vemos que ha subido de forma muy lenta. Es algo normal para empresas que reparten una carga tan grande dividendos, salvo que hagan las cosas muy bien, tengan un poco de suerte y pillen una buena racha de precios, esto es lo que hay en un negocio con tasas de pago a los accionistas superiores al 85%. En concreto ha crecido a un ritmo del 1,5% anual los últimos 11 años, un poco menos que la inflación, algo que no es demasiado extraño para este tipo de negocio. Puede que la empresa se haya endeudado un poco más de la cuenta y los costes financieros le estén pesando, lo que empuja a la baja este dato. En cuestión de dividendos, han crecido un poco más que el FFO, pero nada alarmante ya que se mueven en un rango estrecho. Cuando hablamos de este tipo de empresas, hemos de tener muy claro que salvo que pillemos un boom localizado en el tiempo, no hay mucho más que rascar. He de comentar que no son los mejores años para ver esto ya que empezamos a contar justo antes de la gran crisis, con lo cual si miráramos un poco antes los datos mejorarían, pero es lo que hay. La empresa paga 4 dividendos en los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre. Según Degiro, la retención que me están aplicando a este tipo de empresas es el 15% igual que a las demás. Para estos precios el dividendo se acerca al 10%. Con estos dividendos hay que tener en cuenta que aquí es donde obtenemos la verdadera ganancia, y si hay algo de revalorización por comprar barato ya obtendremos unos retornos muy jugosos.

El PER teniendo en cuenta el FFO queda por debajo de 10, que para ladrillos y con renta casi segura no está nada mal. Es lo que se debe exigir en este entorno, ya que aquí no hay mucho que rascar. El valor contable no tiene mucha importancia, ya que en estos casos los balances suelen estar bastante infravalorados. Yo he hecho mi cuenta y me sale que el valor objetivo de la empresa (y recordar que yo nunca espero a él, sino que cuando se acerca empiezo a mirar ya para largar la empresa) me queda entre 71$ y 45$. Como vemos hoy el intervalo entre ambos se hace grande, debido principalmente al exceso de deuda que la empresa puede tener, pero que como he dicho creo que se mantiene entre los límites que se le puede exigir a este tipo de negocios. Pero esta separación ya nos dice que hay unos gastos financieros importantes y que hay que estar pendiente de esta empresa. También hemos de contar que esta empresa tiene una pequeña explotación de management de parte del negocio, lo que lo enturbia un poco si lo miramos en general. Con estos datos (tomo como valoración siempre el primer dato) la empresa tiene un descuento del 76%, que la hace atractiva para invertir. Uno puede esperar muy tranquilo la actualización del valor en cotización mientras cobra un 10% en dividendos y que puede reinvertir en lo que le da la gana o vea con más potencial en cada momento.

Sobre el futuro de la empresa no se puede comentar nada que no se haya dicho. Vemos que esta empresa está un poco diversificada dentro del sector, lo cual de cara al futuro siempre me gusta un poco más ya que son un poco más inmunes a lo que pueda pasar en uno de los modelos de negocio en concreto. No veo problemas en ninguno de ellos, de forma que no hay por qué ser pesimista.

Sobre la directiva hoy no puedo ser tan positivo como otras veces pero tampoco puedo ser negativo. Han hecho las cosas justitas y no han brillado en absoluto. Es lo que hay en este negocio, no hay mucho en lo que rascar. Por otro lado, la empresa en general está muy bien valorada y mantiene unos rangos de ocupación superiores a la competencia, de forma que estamos ante una directiva normal. Coeficiente de habilidad para la directica de 10, sin más para este sector. En términos de deuda me hubiera gustado un poco menos y el hecho que se emitan acciones no me gusta, pero es lo que hay en este sector que es lo que es. Quizás esto sea lo más importante de todo, esto es lo que es, me fijo en ello por el dividendo y el descuento que lleva, de lo contrario ni siquiera descargaría sus cuentas. Y de esta empresa como de las demás, estamos ante un negocio que no me llama la atención absolutamente nada, pero que ofrece lo que me parece una oportunidad de ganar dinero. Esperemos que no se trate de una gran trampa de valor, que puede ser.

El gráfico ya lo vemos que está en mínimos, en la línea del sector, que está atravesando una racha muy negativa. Fijándonos un poco de cerca, vemos que por abajo se está agarrando a la resistencia de 15 que le llevaría a romper mínimos por abajo en caso de romperse. Por arriba, la primera resistencia seria la encontramos en torno a los 19,80, bastante lejos de la cotización actual y que solo con arrimarse ya nos estaría dando una buena revalorización a los que entren ahora.

Resumiendo todo, hoy tenemos otra empresa del estilo, todo lo que miro normal como se puede esperar, no hay nada que destacar, salvo el descuento que me parece que tiene en la cotización. Para una cartera ElDividendo hasta el 2% a plata verde y como una empresa más del grupo. Esto es reserva de efectivo bien remunerada, puede estar años, décadas o meses en mi cartera, pero no es de las que van a ser el cuerpo duro de mi cartera.

Esto es lo que hay con esta empresa, otra más del sector que presentamos y que promete. Si mis cuentas están más o menos bien, creo que se puede sacar una buena tajada con ellas, un 10% de dividendo más una revalorización del 5% con el descuento que tienen no es algo extraño, de forma que entramos en rangos muy buenos. Pero claro, éstas son mis cuentas que no tienen por qué estar bien, de hecho no ando yo muy fino en este sector, por lo que recordar que esto es bolsa y cada cual tiene que hacer sus cuentas y ser galante de sus victorias y comerse sus marrones. Yo estoy comprando, pero ya veremos si saco algo o me encuentro con un buen agujero. Sin más, un saludo a todos y muchas gracias por la visita.

2 comments to “Senior Housing Properties”

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  1. Por lo que conozco este reit tiene una serie de problemas:
    – financiación más cara que su competencia por tener rating BBB –
    – sin crecimiento del dividendo en los últimos trimestres (esto sería algo menor)
    – payout del 90%
    – reit con directiva externa ( externally managed reit) , por lo que tienen que pagar unas tasas anuales
    – en mi opinión, la dificultad mayor que atraviesan es que el 27 % de los ingresos provienen de un único operador , five star quality care, que actualmente tiene problemas por baja ocupación (83%) y presión en los márgenes
    Por todo esto me decantaría por ventas (vtr) o welltower como reits sanitarios

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 29 abril, 2018 at 3:38 pm

      Hola Joaquín,
      Lo que comentas es todo cierto, no es una gran empresa, sino que simplemente está barata y paga un dividendo bueno. Es lo que hay, se compra a estos precios por los problemas que comentas. Cuando el sector despegue, que creo que lo hará, subirá y lógicamente saldré de esta empresa y de las otras también de este sector. Como ya he dicho, me gusta comprar este sector a menos de mitad de precio para ir vendiéndolo a precios ya más razonables.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka