STAG Industrial

Hola Compañeros,

Hoy nos volvemos de nuevo a USA para ver otro REIT de estos que han estado o están de oferta. En este caso digo han estado porque cuando yo lo compré estaba a precios atractivos para la compra, pero he mirado la evolción y tras una subidad bastante importante ya no me parece que esté tan de oferta, de hecho creo que está aún lejos de su valor, pero ya no cumple con los requisitos que yo me marco para la entrada de mi dinero en este negocio. En su día entró un poco de dinero, ha subido, no me da la sensación a la vista de resultados que haya subido lo suficiente para venderlo, pero desde luego ha perdido mi interés ya que veo cosas mucho más interesantes para comprar. Hoy vamos a hablar de STAG Industries.

STAG es un REIT que compra edificios completos para alquilarlos a un solo inquilino. Cuentan con 356 edificios en 37 estados y alquilados a 312 inquilinos. Como es obvio que sabemos hacer cuentas, vemos la poca concentración de clientes que la empresa tiene. La tasa de ocupación supera el 95% en el pasado año. Esto es algo que nos muestra el estado muy caliente de la economía USA. En el momento crudo de la última crisis el estado de ocupación se situó sobre el 84%, lo que hace un palo importante a las rentas y que debemos de contar que afectará mucho ya que los intereses de la deuda los tendremos que seguir pagando completos. En general, aunque la economía se resienta, si no es demasiado larga, las empresas suelen aguantar el alquiler de sus edificios importantes por lo que supone en traslados y facilidad operativa. No es lo mismo dejar algo porque se queda pequeño o se quiebra, que dejar por una mala racha que todos sabemos que va a acabar y todo volverá a la normalidad.

En general no estamos ante otra cosa que ladrillos pero de una forma diferente a lo que hemos visto, es otra forma de hacer lo mismo con los ladrillos y el cemento. La forma de calcular es similar y podemos usar casi todo como un estándar. Me ha sorprendido enormemente lo bien que esta empresa pasó la crisis pasada y lo poco que bajó la ocupación.

Por tamaño estamos hablando de una empresa ya de cierto tamaño, ya hemos visto la cantidad de edificios y clientes que tiene por lo que ya nos podemos hacer una idea. Por capitalización estamos hablando de $2,5 billones, lo cual ya nos da un tamaño adecuado para invertir en ella, por lo que este no será un problema. Para hacernos una idea de lo que es este mercado en USA, esta empresa representa sobre el 1% del mercado del segmento en el que opera. Vemos que las tiene que haber mucho más grandes y además que hay mercado para que la empresa crezca. La empresa ha comprado varias empresas pequeñas y algo orgánico también está haciendo.

Las ventas por sectores están muy diversificadas por todos los sectores importantes que hay en la economía y no hay ninguno que pese más del 14% por lo que está todo equilibrado. En temas geográficos pasa lo mismo, solo tendríamos a Philadelphia con el 10%. En general tienen una tasa bastante alta de retención de sus clientes, esperan algo así como el 83% que no está nada mal. El calendario de expiración de contratos es bueno pero no excelente, tienen una caducidad media de 4,5 años, que no está mal, hemos visto cosas mejores y peores, desde luego este no es el punto fuerte de la empresa.

Si echamos un ojo al balance lo más importante es la deuda, que ronda $1,2 billones, para un FFO de $0,16, lo que nos deja una relación que ronda el 8 que es algo alto. Es lo que hay en este sector, mucha deuda para que las cosas salgan rentables. Sobre la misma pues un poco de todo, el calendario debiera de haber estado un poco mejor. Los vencimientos están bien, y hay una buena parte de la deuda en variable que se puede poner caliente. Los bonos pagan lo esperado para el riesgo y para el tamaño de la empresa. No veo mayores problemas en el pago de la deuda.

En cuanto a los beneficios pues la empresa lo ha hecho bien, tampoco hay mucho que contar aquí. Los dividendos son especiales, los pagan todos los meses, algo que voy a dejar en fuera de lo normal. Tiene cosas buenas y cosas malas, no hay mucho en lo que que pronunciarse ya que cada empresa tiene su propia metodología y no podemos decir mucho en estas cosas. Pero centrándonos en los mismos, han sido crecientes. La empresa es relativamente nueva y por lo tanto es complicado posicionarse de una forma clara. Como ya he dicho muchas veces, aquí estamos ante empresas especiales, en un negocio especial y no vale usar los términos de análisis habituales.

En cuanto al valor de la empresa pues haré mi cálculo habitual. A mí me sale un valor máximo de 49$ por ventas y de 48$ por flujos de caja, de forma que el precio máximo que pago por algo que son ladrillos es la mitad, que es lo que pagué más o menos, sobre 22,7$ en una muy pequeña posición, una pena la verdad viendo la subida que ha hecho desde entonces, pero como ya he dicho muchas veces, todo este tipo de empresas no van a formar parte del grueso importante de mi cartera de valores, sino que son valores que entran y salen para tratar de dar un poco de valor y movimiento en tiempos aburridos de bolsa.

Mi sensación general cuando he analizado esta empresa ha sido buena tanto con los negocios en los que está metido como con las personas que lo dirigen. Creo que han sabido adaptarse muy bien a las zonas en las que está el dinero en cada momento y van poco a poco. No hacen grandes compras. Como algo negativo, y que es generalizado en todos salvo alguna excepción, el número de acciones no para de subir y esto es algo que no me agrada lo más mínimo, ya que en tiempos de bajas cotizaciones daña mucho al accionistas que compra para toda la vida y trata de vivir de los dividendos. Creo que es algo de lo que no son conscientes en las directivas de este sector porque las cosas han ido bastante bien, pero a mí no me gusta tener en cartera acciones sin mucha vigilancia en las cuales se emiten muchas acciones ya que es una falta de respeto bastante importante al accionista, y me lo pueden contar como quieran. Para este tipo de posiciones en las que la especulación es bastante mayor a la inversión, pues me da igual, por eso solo las compro a mitad de lo que creo que es el valor máximo de la empresa, por eso me doy tantos márgenes de seguridad, porque sé muy bien que el sector es muy complicado y que puede haber problemas, yo me blindo por adelantado. No es algo que echar en cara a la directiva porque ya digo, es algo que me estoy encontrando de forma generalizada en los REITs USA.

En cuanto a precios y gráfica, pues no hay mucho que contar, es una empresa joven que no tiene demasiada gráfica. Lo que veo es una tendencia alcista de fondo muy clara y volatilidad a tope. Esto para lo que trato yo de hacer y con el bróker que tengo es estupendo, ya que puedo comprar en cantidades muy bajas sin apenas pagar comisiones y me da muchas oportunidades de compra. Yo lo he tenido terriblemente fácil en el sector, porque justo lo he visto cuando estaba todo en precios de derribo y por lo tanto tengo casi todas las posiciones en verde y el global con una rentabilidad muy buena. Pero está claro que eso no es otra cosa que suerte. Creo que la forma de entrar es muy parecida a las empresas normales pero con cantidades mucho más pequeñas. Cuando una empresa baja de la mitad del valor máximo que yo creo que vale, empiezo a entrar. Si hay varias, en las que más me gustan a partes iguales. Cuando cae más de un 10% del precio de compra, vuelvo a comprar y me siento a esperar y así sucesivamente. Trato de no tener ninguna posición que sea más del doble de la media del sector y voy comprando poco a poco lo que más me gusta cuando tengo dinero. Y rápidamente empiezan a llover los dividendos, que lógicamente son pequeños, pero muchos. Es un poco de coñazo llevar el control de lo que uno tiene con tanta compra, pero se obtienen unos precios bastante buenos. Para vender, pues muy sencillo, ni se me ocurre vender en una subida de estas verticales, así que cuando una empresa empieza a acercarse al precio máximo, miro la gráfica y le coloco un stop loss en un punto que me haga sentir tranquilo y a dormir. Si sigue subiendo muevo cuando sea necesario la orden, que se agota la subida y cae, cobro lo que más o menos tenía pensado y a buscar la siguiente. Lo he hecho en una de las empresas que he comprado y que ha subido como un 50% en meses. Me pasó con ADVEO que siendo una empresa que no es del núcleo duro de mi cartera pasó de ser la más verde a la más roja en un año, eso no me vuelve a suceder. Eso me da igual para Donaldson, Tiffany o Disney, esas ni las miro ya que lo único que puedo hacer es comprar más. Pero para posiciones mucho más especulativas o medio errores que siguen en cartera, no me vuelve a pasar. Sirvió para no pagar tantos impuestos con algunas ventas que hice, pero desde luego este no es mejor cometido para el que se compra una acción.

Bueno nos centramos un poco en STAG y su gráfico, yo compré sobre 22,7$ un gran precio viendo el gráfico, y la zona de 23$ es la primera para tomar contactos. No compré mucho porque vi otras como OHI, GOV o CLNS con más descuento, pero esta me gustó más, de forma que hice una pequeña entrada con la esperanza de verla rozar los 20$, pero el mercado parece que se ha girado y ahora mira para arriba, pues no pasa nada, dinero al bolsillo y dividendos en la espera. Si llega a 32$ empezaré a ver lo que hago, no me da nada de pena largar estas empresas ya que no pertenecen a lo que yo busco.

Resumiendo todo, hoy nos hemos visto otro REIT muy interesante, con menos descuento, pero en muchos aspectos mejor que otros. Aquí hay duros a mitad de precio, pero con un orden, la gente se deshace de activos por debajo de valor por miedo, no porque se levanten por la mañana con ganas de regalar dinero. De forma que lo que hacemos muchas veces cuando compramos valor es cambiar dinero por soportar miedos, tensiones y volatilidad, que nadie se engañe, en estos y en todos los valores hay riesgos. En general todo me ha gustado, compré en los límites que me marco, la cotización ha subido y en estos momentos ya no se me hace muy interesante. Empresa curiosa en la forma de invertir y en el pago de los dividendos que lo hace de forma mensual. Negocio, pues más de lo mismo, los ladrillos no dejan de ser ladrillos, y salvo que pillemos una burbuja en el subsector que opere, esto da para lo que da.

Y esto es todo por hoy, tenemos una cuantas empresas más que ver de este sector y luego seguiremos viendo buenas empresas, buscando el objetivo que me marqué hace tiempo, tener entre 100 y 200 empresas en mi lista oro, para ya centrarme solamente en ellas y otras que sean capaces de desbancar a alguna. Si llego a mi objetivo solo analizaré empresas capaces de destronar otra, ya que una cartera con las mejores 200 empresas del mundo compradas cuando las cosas no están para tirar tiros es algo que da un buen rendimiento por narices. Todavía queda mucho trabajo por hacer, de forma que seguiremos, esperemos que de una forma un poco más activa porque últimamente estoy un poco fuera de onda, mucho trabajo y muchos cambios personales. El blog lleva mucho tiempo y cada vez tengo menos, de forma que esto se nota. Sin más, un saludo a todos y como siempre, muchas gracias por la visita.

10 comments to “STAG Industrial”

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  1. Tremenda empresa STAG en el próximo bajón de REITS se va a mi cartera. Espero los próximos aumentos de intereses la bajen aunque este ultimo no cayeron los REITS que pena. La tengo en mira.

    Si eso del blog te entiendo mas la vida personal de uno. Espero no te nos vallas. Saludos.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 4 julio, 2018 at 12:58 am

      Hola Capturando Dividendos:
      La verdad es que a mí también me gustó, son de esas que pasan desapercibidas y que están muy bien.
      De momento seguiremos, el tema es que estamos muy cargados de trabajo los dos últimamente, pero bueno, nos vamos adaptando, de momento tengo cosas interesantes para rato.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  2. Muchas gracias una vez mas por vuestra labor, estupenda como siempre.

    Animo que somos muchos lo que os seguimos y apreciamos vuestro trabajo.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 4 julio, 2018 at 12:59 am

      Hola LauAitor:
      Gracias por tus palabras, como ya he dicho, de momento tenemos cuerda pero nos está costando, no por buscar y encontrar empresas, que eso nos sobra, sino por tiempo.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  3. Hola Gorka.
    Buena entrada, acertaste de pleno con el timming. Últimamente parece que te estás saliendo un poco de lo habitual en las empresas a analizar, y eso lo interpreto como señal de que está todo bastante caro últimamente.
    Aprovecho para agradeceros a tu hermano y a ti vuestra labor.
    Te aviso de que Playtech ha caído bastante, yo he doblado posición.
    Un saludo.

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 4 julio, 2018 at 1:02 am

      Hola Divi:
      Pues me alegro de que esté gustando la empresa. La verdad es que no fue otra cosa que suerte, al final hago muchas operaciones y alguna por fuerza tiene que salir bien. Los mercados están raros y polarizados, mal asunto. Haré en breve una entrada sobre el segundo semestres y las cosas raras que estoy viendo que son muchas.
      Lo de Playtech es otra cosa rara más, hacen un profit warning, sí, pero esta caída es que vamos, ni que entraran en pérdidas. Otra cosa que no tiene mucho sentido y son demasiadas. Se está empezando a perder el norte, en la entrada que comento hablaré un poco de ciertas cosas raras, muy raras que estoy viendo.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

  4. Como siempre una gozada de análisis. He echado de menos alguna perla de ironía de las habituales pero me ha permitido conocer una empresa más (y van…). Se nota que te has centrado en los REIT

    • ElDividendo
      ElDividendo says: 4 julio, 2018 at 1:04 am

      Hola Marítimo,
      Pues la verdad es que igual sí que ha sido un análisis un poco corto y soso, pero es hablar de ladrillos y bueno dan para lo que dan. Y tienes razón, últimamente no estoy repartiendo mucho, tendré que ponerme las pilas.
      El tema de los REIT pues es por el momento, igual que puede pasar con los MPL, son cosas que no me gustan demasiado, pero claro, si veo algo extremadamente bajo pues se vuelve mucho más atractivo. Tengo muchos más de ambos que presentar, pero como digo siempre, los quiero como mínimo a mitad de precio.
      Un saludo y gracias por participar.
      Gorka

      • Ni corto ni soso. De hecho en mi opinión el tamaño es perfecto (el artículo no se hace pesado ni denso y, además, ya has hablado de los ladrillos y características generales de los REIT en análisis anteriores, por lo que no hay redundancia), pero es que (si me permites decirlo) me parto el cul.o con tus pinceladas.

        • ElDividendo
          ElDividendo says: 4 julio, 2018 at 12:25 pm

          Hola Marítimo:
          Lo que has dicho es la intención, repetir lo mismo no tiene sentido. Yo también noto a veces que me paso de caracteres, pero si hay cosas que quiero exponer las tengo que poner, es complicado. Me alegra de que las pinceladas resulten divertidas.
          Un saludo y gracias.
          Gorka