Inmobiliario como vacacional (Parte III)


Hola compañeros,

Para poner fin a este colofón de inmobiliario, quiero acabar con una última entrada sobre la compra de un bien inmobiliario con objetivos vacacionales. Publico esto porque es algo muy habitual en mi entorno y mi ciudad, y desconozco cómo será esto por otras zonas pero intuyo será parecido.

Antes de comenzar quiero matizar que este análisis es muy válido hoy en día, pero no lo era tanto hace 20 años por dos razones principalmente. La primera era los bajos precios que hubo durante mucho tiempo en ciertas urbanizaciones de calidad media (algunas bajas) en todas las zonas de costa. Y la segunda y mucho más importante, internet. Hoy en día podemos contratar a miles de km un alquiler vacacional, hotel, coche de alquiler y billetes de avión con total vacaciones6seguridad y con una cantidad de fotos y opiniones tremenda. Esto hace 10 años era algo impensable. Internet está matando a muchos intermediarios y sobre todo ha sido el aro salvavidas de muchos minoritarios que ofrecen servicios excelentes a precios muy razonables. De forma que, a diferencia de las dos anteriores, esta entrada está enfocada mucho más al presente y futuro que al pasado, porque son realidades distintas. Comparar un anuncio cutre de periódico con dos líneas y un teléfono con webs como Booking o cualquiera importante de alquiler de apartamentos es irrisorio, son cosas completamente diferentes.

Los principales problemas que veo en la compra de un inmueble vacacional son los siguientes:

  1. Inmovilizado de una cantidad tremenda de dinero que no da ningún fin a parte de 5 semanas anuales (verano y semana santa).
  2. Un montón de gastos que me complican las cuentas del mes. Yo personalmente, lo que busco es bajar el número de recibos a pagar cada mes y su importe. Esto lo que hace es aumentármelo y mucho.
  3. Siempre tienes que ir al mismo sitio y ver a la misma gente, lo cual en mi opinión es un poco agobiante. Me gusta conocer caras nuevas.
  4. En muchas ocasiones lejanía del lugar, lo que siempre y a pesar de internet, genera viajes costosos en caso de problemas (robos, reuniones, ser presidente de la comunidad…).
  5. Cuando llegas siempre hay algo que no funciona y te cascan una timada por el arreglo de novato que se te pone cara de tonto. Esto pasa más veces de las que debiera, si no falla la lavadora, es la nevera y sino el desagüe. Es asqueroso y hace empezar con mal pie las vacaciones. Y con mucho estrés.
  6. Abuso de terceros. Esto es delicado, pero como es verdad y yo no me callo, lo digo. No lo he sufrido, pero lo he oído. ¿Os suena que no son capaces de echar a su hija y su novio de la casa de veraneo, o el primo pesado y jeta que le dejaste una vez un fin de semana y se apunta todos los meses? Esto es escuchar la calle y en seguida encontraréis muchos sucesos de estos. Muerto el perro, se acabó la rabia. Que todos estos nunca se acuerdan de aportar algo, aunque sea por la luz que gastan.
  7. Vamos de vacaciones y nos toca seguir currando. Me refiero a limpiar, cocinar, hacer compras, las camas…, qué os voy a contar que no sepáis. Y los niños desbocados de playa y cada día llegan con más mierda y arena a casa!!! Nosotros no somos padres aún, de forma que hablamos de los comentarios de los que sí lo son.
  8. Al piso de veraneo se apunta todo Dios, es barato. A hotel y avión, ni Cristo. Puede que sea un raro, el dicho dice “mejor solo que mal acompañado”, yo corrijo “mejor solo, salvo que vayas bien acompañado”. Parece poca la diferencia, la es enorme. Un compañero de trabajo al que guardo mucho afecto, nos dijo un día que cuando dos parejas van juntas de vacaciones muchas veces, lo más probable es que pasen dos cosas; que las parejas se acuesten pero cruzadas o que vuelvan enfadados y sin hablarse. Me reí mucho cuando nos lo contó, pero creo que algo de razón lleva, sobre todo en la segunda parte. Yo soy un poco “pijitas” y lo reconozco, qué le vamos a hacer.

Ni que comentar tiene que no veo prudente firmar una hipoteca por más de 2 veces los ingresos brutos para comprar un inmueble de veraneo. Esto sí que sería poner en riesgo la economía de la casa por un capricho. En mi cabeza esto no entra, la seguridad económica del hogar ha de estar fuera de todo riesgo, y mucho más por un capricho vacacional, que en la mayoría de las ocasiones es mediocre y no aporta demasiado. Además este tipo de inmueble, salvo una ubicación muy cara y exquisita, suelen ser más complicados de vender que los urbanos en las principales capitales. Aquí, igual que siempre en el inmobiliario, la ubicación es fundamental, lo más importante.

vacaciones3Para hacer un cálculo haré una cosa parecida a la primera entrada pero con unas correcciones que creo son muy necesarias. He optado por un pisito en Marina d´Or de los que están en primera línea de playa. El precio es 135.000€, pero supongo que le voy a apretar un poco las tuercas hasta los 110.000€. La ubicación es estupenda, en lo mejor de la zona, el piso es un poco pequeño, solo dos habitaciones y dos baños, pero lo he visto muy bien y listo para ir de vacaciones, la realidad suele ser peor que las fotos, pero vamos a pensar que no.

El piso me costará 110.000€ de piso, unos 7.000€ de escrituras y demás gastos, unos 2.000€ para comprar cosas que hay que cambiar (sábanas, algún colchón…) y he puesto 1.000€ que gastaremos como consecuencia de viajes y demás ya que compramos un poco lejos de casa. Creo que son cifras austeras y mirando mucho todo. El total son 120.000€ de los cuales pondremos 60.000€ y pediremos hipoteca fija al 3,5% a 25 años para otros 60.000€.

Como gastos pongo la hipoteca COMPLETA, ya que es un gasto, la casa no produce nada. De gastos anuales colocaré 250€ de seguro, 500€ de comunidad, 400€ de luz, gas y agua (creo que me quedo enormemente corto) y 1.000€ de depreciaciones (ojo, sino queremos tener un piso de tercera y cutre, serán muy necesarios). Total por tener el piso cerrado 2.150€ anuales, más los 3600€ de hipoteca durante 25 años.

Con estos números ya me pongo enfermo. Vayamos o nos quedemos en casa hay que pagar la friolera de 5.750€ todos los años. Es cierto que en una parte incrementan nuestro patrimonio, pero hay que ser muy conscientes de que los gastos se comen este supuesto incremento de patrimonio, para quedarnos a cero. El problema viene si tenemos dificultades económicas en el hogar, pase lo que pase, tendremos que seguir pagando todo esto, o tendremos problemas. Hay una opción, que es alquilarlo en ciertas fechas para mitigar estos gastos. No lo voy a tener en cuenta, creo que se sacaría para cubrir gastos, al menos el pago de la hipoteca. De todas formas hay muchos problemas de limpieza, a mí no me gusta llegar a mi casa de vacaciones y tener que ponerme a limpiar porque han estado desconocidos de alquiler. Hay que tener muchas cosas duplicadas (cubiertos, sábanas…) como ya he dicho, en casa somos un poco “pijitas” para estas cosas.

vacaciones1Como ya os podréis imaginar a estas alturas, yo no me meto en esto ni loco. La razón, no quiero poner en peligro la economía de la casa por un piso en la costa, es un precio que no estoy dispuesto a pagar. Este tipo de cosas, son una larga lista dentro de mis gastos fijos por mucho tiempo, y eso no me gusta pero nada. Recordad que por norma, jamás compro nada que pueda alquilar, salvo uso intensivo. Aquí es lo mismo, este piso nunca tendrá uso intensivo.

Pero no os vayáis a pensar que me voy a quedar sin vacaciones, ni os lo voy a insinuar a vosotros. Eso ni se me ocurre. De la misma forma que me gusta trabajar intensamente y de una forma muy profesional, también me gustan las vacaciones, sobre todo si se tienen hijos, creo que es muy positivo que conozcan otra gente y vean sitios nuevos. Los que por estos derroteros andamos, me temo no somos ricos, de forma que tendremos que buscar soluciones económicas y que nos permitan un buen confort. Creo que lo mejor es medir el tiempo, no siempre podremos (por tiempo o por dinero) tener un mes entero de vacaciones y además la semana santa. De forma que creo que es mejor disfrutar bien el tiempo que podamos. Las fechas son importantes, si podemos evitar las fechas prohibitivas, podremos alargar el tiempo de vacaciones por el mismo precio. Y ahora a las cuentas que sustituirán a este pisito, que tantas ganas teníamos de adquirir.

vacaciones2Con los 60.000€ que iba a inmovilizar en el piso, compraré las mejores acciones y más seguras (y por suspuesto en otro bróker con cuenta totalmente separada, la de las vacaciones); por supuesto serie ORO o la parte verde de la PLATA. Nada de aventuras, pagarán mis vacaciones, su función no es generar valor, es pagarme dividendos que me paguen las vacaciones, de forma que me iré a los más predecibles y con altos niveles de dividendo muy seguro. Empresas como BME, Abertis, Enagás, REE, National Grid son estupendas. Aquí ni me complico, si no tenemos miedo a comprar un piso caro, no hay razón para tener miedo en comprar poco a poco estas empresas a partes iguales. Podemos añadir alguna gran pagadora más, pero estas sin doble retención pueden ser las mejores. Todos los años compraré los 3.600€ de la hipoteca en las mismas acciones y a partes iguales, además de las sobras del año anterior en caso de haberlas.

Y todos los años dispondré de los gastos (2.150€ que desgraciadamente irán vacaciones5creciendo con la inflación) más los dividendos para irme de vacaciones. El primer año puede que sean un poco pobres (bueno con unos 4.500€ hay para unas vacaciones más que decentes), no lo dudo. Pero os aseguro que a partir del décimo año, las vacaciones van a empezar a ser muy buenas. Los viajes no los contabilizo, ya que al piso también los tengo que hacer y los gastos (salvo caprichos) tampoco, ya que aunque vayamos al piso hay gastos. Si nos alquilamos un apartamento o nos vamos a hotel, ya lo cuadramos nosotros. Nuestro patrimonio no solo se mantiene, aumenta. Y por supuesto, todos los años, si quiero, cambio de lugar de vacaciones.

Y no tengo mucho más que contaros, hoy finalizamos esta aventura por el ladrillo, al que tanto asco le he cogido. Puede que sea debido a mi error, puede que sea debido a la legislación y los gastos que lleva implícitos; no lo sé, pero cada vez que le echo una ojeada, cada vez lo veo peor. Sé muy bien que voy contra corrientes y esto es muy difícil a veces en la sociedad en la que estamos, pero me da igual. A mí lo que me gusta es ver crecer a los dividendos y de momento lo voy consiguiendo. No os puedo contar mucho, estas son las cuentas que me han salido, puede que me haya equivocado, que se me haya pasado algo o que tenga manía al ladrillo, pero esto no es para mí. Yo lo que quiero es tranquilidad y muchos ingresos. Y lo mire por donde lo mire, aquí lo que tengo son muchos problemas, muchos gastos y poco patrimonio y además muy estático en caso de necesidad. Esto lo veo muy bien para los millonarios, pero desde luego no para clase media ni para clase baja, ni siquiera para los que arrancan hacia la clase alta. Supone muchos sacrificios y problemas que no estoy dispuesto a pasar por alto. Y sin mucho más, me despido de todos vosotros esperando que os haya gustado y servido de algo.

Con tantas vacaciones ya tengo ganas de marcharme unos días por ahí, si consigo convencer a la Sra Dividendo, igual nos estiramos y nos vamos unos días, ahora que podemos, en breve, habrá más dificultades. Pero estemos donde estemos en la lista oro tenemos empresas muy agradecidas que facturan mucho gracias a las vacaciones de millones de personas y que este mes nos alegran el día. Empresas como AnInbev que parece que ya ultima la compra de otra empresa por una catidad enorme de dinero (espero que no se les atragante), American Express o P&G. Todas ellas fantásticas empresas que este mes recuerdan muy bien su cita con sus dueños. Espero que se acuerden de muchos de vosotros, en mi caso no estoy en ninguna por el momento, pero todo se andará, ya prácticamente solo compro oro. Esto es todo por hoy, el jueves que viene comenzaré con entradas de formación y que serán unas cuantas, espero que sirvan de ayuda, sobre todo a los más novatos; como siempre muchas gracias por vuestro tiempo. Un saludo a todos.

4 comments to “Inmobiliario como vacacional (Parte III)”

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  1. Cuando me voy de vacaciones, porque me gusta, siempre miro en inmobiliarias pisos por la zona, y suelo ver cosas interesantes… Pero luego llega mi pareja, y me pone los pies en el suelo, y dice que con lo que me gastaría al año en la segunda residencia nos pagamos unas vacaciones mejores que las que tenemos actualmente. Y tiene toda la razón del mundo.

    Tus cuentas me parecen muy bien hechas, un poco optimistas en el adelantar la mitad del piso, y se ve que pagar más de 5000€ para ir siempre al mismo sitio de vacaciones, año tras año, es, para nosotros, absurdo. Con 5000€ te pegas unas vacaciones brutales.

    Un saludo, y esperando estoy los post de formación.

    • ElDividendo

      Hola Sergio y gracias por participar.
      A mi también me ha pasado lo que cuentas. En mi entorno es muy habitual tener un piso vacacional, pero las cuentas salen lo que salen. Te pagas unas vacaciones estupendas y cada año en un sitio diferente. Y nunca tienes problemas, que eso también vale dinero.
      Yo me he vuelto muy cauto en la estabilidad económica de la familia, y endeudarse en exceso para la compra de un piso de vacaciones es una decisión complicada, sobre todo si en todo el periodo de hipoteca hay problemas económicos. Ese tipo de tensiones me preocupan mucho. Si un par de años no hay vacaciones o son low cost, es lo que hay. De los gastos de otro inmueble no te libras. Ese es el mayor problema para alguien que no es rico.
      Las entradas de formación espero que sean unas 8, irán una a la semana los jueves. Espero que sean útiles y sirvan a los más novatos. Un saludo

  2. a lo 8 problemas que has citado yo añadiria otro mas y es que se metan ocupas en la casa y ese si que es un problema y bien grande.

    • ElDividendo

      Hola Javi y gracias por participar,
      No se me había ocurrido y tienes toda la razón del mundo. Llegar de vacaciones y encontrarte ocupas es un problemón que por desgracia muchos ciudadanos habrán sufrido en este país.
      Este es un ejemplo de lo que sucede con la ley en España, protege a quien no cumple con las normas. Un trabajador paga impuestos en la nómina, luego impuestos en la compra de la casa, todos los años al ayuntamiento, te entran los ocupas destrozan tu piso, y la policía les protege. No puede haber dudas en estos casos, si presentas una escritura y el que está dentro no tiene un contrato de alquiler legal y en vigor, se le ha de desalojar en el instante, así de simple. Cuando permites este tipo de actuaciones estás incentivando que personas poco productivas se instalen en el país y fastidien a los que cumplen la ley. Es un gran problema que tiene España, debieran de copiar un poco de UK o EEUU. Yo no digo que haya que dejar morir a las personas en la calle, pero de ahí a que te destrocen y usen tu casa por la cara hay un trecho. Todos los que les defienden pueden comenzar a dar ejemplo permitiéndoles el uso de sus propiedades. Un saludo.