Inmobiliario como vivienda (Parte II)

Hola Compañeros,

Hoy tengo un día muy doloroso, mientras escribo estas líneas estoy esperando para hacer una reclamación formal a una aseguradora (soy tercero) previo aviso a la policía por negarme el derecho a reclamar. No entiendo cómo en el año en el que estamos podemos andar así. En fin, voy a hacer una de mis cosas favoritas para entretenerme, escribir, razonar y tratar de obtener algo de provecho. El tema de hoy es la compra de una casa como vivienda. Sobre esto hay muchas versiones y muchas opiniones. Es imposible el consenso, así que trataré de ofrecer todos los datos que se me ocurran, valoraré y daré mi opinión. No pretendo convencer a nadie sobre este tema que es muy personal y difícil, el único motivo de la entrada es aportar todos los datos que se me ocurran para tratar de informar de la mejor de las maneras a todos nuestros lectores, que cada día son más.

hogar1La compra de un inmueble como vivienda es un tema muy importante en la vida de las personas, es donde viviremos teóricamente durante muchos años. Además nuestra casa, es algo más que un activo, nos tiene que gustar y nos debemos sentir felices viviendo en ella. Hemos de tener en cuenta que es un foco delicado, ya que requiere de una inversión muy intensa en capital y por la que no recogeremos nada a parte de su uso y disfrute. Muy al contrario, nos generará multitud de gastos.

Como gastos que tenemos que tener en cuenta están los de siempre, los que ya comenté anteriormente. Solo diría que las depreciaciones son menores en una casa propia, dado que siempre se cuida un poco más, por lo general, lo que es de uno que lo que es de otro. Pero que nadie se vaya a pensar que serán mucho menores, las casas hay que pintarlas, reparaciones, los muebles se rompen, los electrodomésticos también, hay que cambiar los colchones, los niños crecen y tienen otras necesidades y así podríamos estar por un buen rato. Creo que todos los que hemos tenido que hacer mudanzas alguna o varias veces en la vida sabemos muy bien la inmensa cantidad de cosas que hay en una casa y que no damos importancia hasta que las tenemos que comprar.

Hay multitud de blogs que han hecho entradas interesantes con multitud de cuentas, yo podría hacer lo mismo, pero el problema que se me platea es otro, es determinar si una casa es posible para toda la vida. Creo que el modelo habitual de casa para toda la vida plantea varios problemas importantes que yo considero los siguientes:

  1. hogar5La vida nos cambia, pareja, vienen más o menos hijos de los esperados, y la casa se nos puede quedar grande o pequeña. Hacer compras ventas es horriblemente caro y en general nos supone el alquiler de 3 ó 4 años.
  2. Todos los que nos casamos lo hacemos con intenciones de que sea para toda la vida, pero las estadísticas de divorcios nos indican que la realidad es otra muy diferente. En la mayor parte de estos sucesos, el piso, su hipoteca, quién se lo queda, crean muchas disputas y tensiones que en caso de estar de alquiler al menos disminuyen.
  3. Una degradación fuerte de la zona en la que vivimos, puede destrozarnos la vida y el bolsillo. Nuestro piso bajará el valor y además los gastos de los cambios son enormes.
  4. Todos los años, todos tenemos un año más. Y con los años puedes requerir atenciones o elementos que no tienes en tu casa y has de instalar o directamente fastidiarte y vivir peor.
  5. El trabajo es cada día más móvil. Tener un piso en propiedad es el mayor de los lastres para la movilidad, sobre todo si tiene hipoteca.
  6. Recientemente he comprobado en los alrededores de donde vivo problemas serios en construcciones recientes que han llevado reparaciones y demandas contra el constructor. El problema es que ninguno compró una casa defectuosa, pero tiene que vivir en ella. El constructor puede pagar o no, pero la casa te la comes.
  7. hogar4Aparición de vecinos poco compatibles con nosotros, y lo voy a dejar ahí, creo que todos nos entendemos. Esto no solo es para los pisos, los chalets limitan con un vecino en terreno y por casos que conozco, es ahí donde he visto las cosas más dolorosas. Ruidos, jaleos, malos olores; creo que todos los hemos vivido alguna vez de forma puntual, el peligro es cuando se hace permanente.

Todo esto son sucesos raros y no demasiado frecuentes, pero si analizamos un poco nuestro entorno, es fácil encontrar más de una persona que le haya sucedido uno o varios. La solución a todos pasa por fastidiarse y aguantar; podemos poner un montón de pasta y cambiar de hogar y finalmente podemos ponernos en manos de la ley que será lento, horrible y muy poco eficaz, no por las personas de las administraciones, sino por el sistema nefasto que los políticos tienen montado.

Pero ahora voy a defender un poco la compra de vivienda. Es muy cierto que si queremos tener un hogar muy acorde a nosotros tendremos que hacer obras, modificaciones, muebles y un montón de cosas. Todo esto no se puede hacer en una casa de alquiler, debido a que en un plazo de tres años te puedes tener que marchar, simplemente por decisión del propietario. Además no puedes hacer ciertas cosas y modificaciones sin el permiso del propietario. Esto genera muchos problemas y tensiones.

Otro punto delicado es el mercado inmobiliario español. En la entrada anterior sobre hogar7la inversión del piso, para hacerme una idea de los precios de alquiler, estuve mirando pisos por internet. Es vergonzoso el estado de muchas de las viviendas que se ofertan, cerca de la mitad las elimino simplemente viendo las fotos. Parece que hay muchos propietarios en este país que se piensan que todos los muebles viejos y mierda diversa se deben poner en los pisos que alquilan y esto hace que la competencia baje mucho. Mi experiencia has sido que he alquilado mi piso en menos de un mes, pero claro, está justo como a mí me gustaría encontrármelo si fuera inquilino.

La muy baja calidad del mercado inmobiliario en España tiene un origen legal. En mi opinión la ley no protege a quien debiera. La ley debiera de proteger a los inquilinos que cumplen con sus obligaciones y a los propietarios que también lo hacen. Sin embargo, cuando tienes un inquilino moroso, alguien que deja muertos, o destrozos, tienes un proceso largo y caro para obtener muy poco. De forma que muchos ponen cosas viejas y que no tienen ningún valor monetario. En el lado opuesto sucede lo mismo, cuando un inquilino cumplidor se queda sin agua caliente o tiene problemas, son muchos los casos en los que las reparaciones son deficientes o no se hacen. Y el inquilino está muy desprotegido en este caso. Como muchas ocasiones, el legal y cumplidor está desprotegido ante timadores y jetas; muy español. El resultado de todo esto, es que se tengan que contratar seguros extra y medidas especiales que lo único que hacen es deteriorar aún más el mercado del alquiler, así como ahuyentar a un gran número de propietarios que tienen sus pisos cerrados por temores de los que todos tenemos noticias.

hogar3Personalmente espero que con la entrada de empresas privadas en este sector, la cosa se dinamice un poco más y comiencen a aparecer edificios completos de alquiler y un mercado mucho más competitivo y mejor. Sobre todo de mayor calidad, ya que en los momentos actuales deja mucho que desear en general. Y los precios son habitualmente, como ya digo, motivado principalmente por el nefasto marco legal en el que nos encontramos.

A favor del alquiler, creo que es la forma fácil y que menos problemática, sobre todo ahorramos en problemas, gastos y disgustos. Cuando sucede algo que varía nuestras expectativas siempre podemos renegociar el alquiler a la baja o marcharnos en el plazo máximo de un año. Es una gran ventaja. Un problema es el negocio que tienen las inmobiliarias de golpear todos los gastos en general al más débil, al inquilino.

En contra, que es un dinero que ahorramos y si lo hacemos en función de ahorro es un dinero inmovilizado, que no renta nada, y que con los años puede revalorizarse.
Podemos tener la casa de nuestros sueños (creo que pocas veces se consigue), hacer las reformas que queramos y no tener que dar explicaciones a nadie, ni vernos forzados a una mudanza no deseada. Por desgracia el marco legal es malo para todos los que hacen las cosas bien y esto no ayuda a que haya un mercado adecuado. El mercado en España es un problema, por lo que he visto es bastante malo.

Como conclusión creo que puede ser conveniente la inversión en un piso en propiedad, pero esto plantea varios problemas que han de tenerse en cuenta. La compra no debe poner en peligro la economía doméstica, se ha da basar en el ahorro y no en deudas. No considero oportuno endeudarse por encima de 4,5 veces el salario bruto de los que suscriben la deuda y lo ideal sería de 3,5 veces. El piso ha de comprarse en buenas condiciones y jamás superar PER 20 en relación con los alquileres (tengamos en cuenta que los alquileres en general son menos volátiles que los precios de venta, por lo menos hasta ahora y en mi entorno) y debemos de enamorarnos de la casa. No merece la pena comprar ninguna casa por muy barata hogar6que sea (y que no lo será tanto como nos parece al final) si no nos gusta y cumple todas y cada una de nuestras expectativas (que sean razonables, por supuesto). Debemos de tener muy claro el entorno laboral, porque esta decisión puede traer consecuencias en caso de movilidad. La razón de dar esta opinión es la porquería de marco legal que hay y la poca protección que tienen los buenos inquilinos en este país. No se debiera permitir alquilar una vivienda en régimen de habitual con un contrato inferior a 10 años. Los precios y las revisiones son otro tema, pero me parece injusto que un inquilino por ley se pueda ver forzado a hacer una mudanza cada 3 años, cosa que no hace ni el presidente del gobierno que tiene 4 años de alquiler y pagado.

En caso de que esto mejorara, cosa que veo realmente difícil, creo que es mejor que el piso se vaya adaptando a nosotros y ya cerca de la edad de jubilación se haga la compra basada en ahorro o una hipoteca que se pague con dividendos. El alquiler en la jubilación con los recortes que están empezando a poner en las pensiones se hace muy difícil. Sobre todo para viudas y personas con pocos recursos. Es prioritario entender que todo lo que pagas al banco en concepto de intereses no es ahorro, es un gasto. El problema es que viene en un solo recibo y debiera de venir en dos.

No tengo mucho más que contar hoy, queda la parte de vacacional para la semana que viene. No pensaba dar una valoración tan positiva de la compra, pero dado el marco legal, me he decidido a darla. Estamos en noviembre, mes de pocos dividendos, pero con alegrías. A todos los accionistas de Inditex les mando un recuerdo, esta no la llevo en cartera, pero me acuerdo de todos ellos. Yo ya estoy preparando la saca para el dividendo de Caterpillar a final de mes. Una gran noticia, Gas Natural aumentará el dividendo en un 2,3%  hasta los 0.4078€ en enero. No me han sido espectaculares sus resultados, pero sí aceptables y creo que no es un riesgo hacer este incremento. Un saludo a todos y muchas gracias por vuestro tiempo.

2 comments to “Inmobiliario como vivienda (Parte II)”

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  1. Mi casa la adquirí hace 5 años a través de hipoteca, y tuve suerte, los inmuebles ya habían bajado bastante, todavía concedían hipotecas y todavía estaban baratas. Si quiera comprar hoy estoy seguro que tendría peor hipoteca, aunque compara a mejor precio.

    También he de decir que gracias a mi hipoteca, me comencé a interesar por las inversiones, puesto que por aquel entonces me sobró algo de efectivo, y vi que había mejores formas de rentabilizar el dinero que amortizar la hipoteca. Primero fueron los depósitos y poco a poco la bolsa.

    • ElDividendo

      Hola Sergio.
      Creo que tienes una política muy buena de cara a la vivienda, las vas pagando poco a poco y además te estás asegurando un buen futuro vía dividendos, interéses… Yo compré muy caro, pero conseguí bastantes buenas condiciones. A mí me sucedió parecido, después de tener hipoteca comencé a buscar cosas para invertir y bueno hasta aquí hemos llegado de momento. Mientras los tipos estén así de bajos no amortizo, si pasan del 3,5% puede que empiece a cambiar el flujo del dinero. Creo que en un par de años las condiciones de las hipotecas mejorarán y se irán igualando a las anteriores. Me da la impresión de que la banca tiene muchos marrones escondidos en balances, no me cuadra lo que dicen en sus resultados. Puede que el problema sea la enorme pérdida de buenos clientes que han sufrido por tratarles como mierda, y ese es otro asunto más complicado. En casa y en mi entorno se ha hecho mucha migración hacia banca más económica y dinámica.
      Muchas gracias por participar, un saludo.
      Gorka