Inmuebles como inversión (Parte)

Hola compañeros,

Hoy voy a hablar de los bienes inmuebles como inversión. En España llevamos en nuestras entrañas la importancia de tener un piso donde vivir, otro donde veranear y inmobiliario1una lonja que alquilar para sacarle un dinerillo. Desde todos los medios y la banca, ya se nos deja muy claro lo tontos que somos y lo incapacitados que estamos para la inversión en empresas privadas o bolsa. De esta forma, nuestro querido amigo, el director de la oficina más cercana a nuestra casa, puede saber y controlar todo lo que le dé la gana sobre nuestra economía y decidir sobre nuestro futuro por nosotros. Sé que esto último suena muy fuerte, pero es la triste realidad de las personas que han confiado su dinero en preferentes, sellos, fondos y productos tóxicos y de todos aquellos que pidieron hipotecas desorbitadas y han tenido la desgracia de sufrir la lacra del paro o recortes salariales, que les han llevado en unas ocasiones a horrendas ventas y en otras a embargos y deudas perpetuas. Todo por supuesto, consentido desde el Banco de España y el parlamento español. No podían ser otros los que estuvieran al mando del desplume generalizado.

Antes de comenzar quisiera decir que todo este desastre no ha favorecido a los bancos, no tenemos nada más que mirar sus cotizaciones y beneficios. Los verdaderos favorecidos han sido muchos directores de banca que trabajaban a comisión (según tengo entendido, que sus nóminas ni las he visto, ni me interesa verlas) y los directivos de estas empresas que se ha forrado a consta de meter productos e hipotecas tóxicas en el mercado. No voy a exculpar a los bancos, son responsables cuando firman un crédito a alguien con dudas de pagos y por lo tanto deben pagar por ello. Un embargo es la mayor cagada que puede hacer un banquero, es un error de cálculo, ya que la primera regla es no poner en riesgo el capital; si el embargo no cubre el capital, ya mejor no hablar. Sin duda los bancos y sus directivos en España han sido muy mediocres por no decir malos.

Creo que la mayoría de los inversores tienen muy claro que lo más importante en el inmobiliario4sector inmobiliario es la ubicación del inmueble. Luego la ubicación, y después la ubicación. Como siempre el precio ha de ser razonable, porque a precios excesivos es mejor no hacer nunca una operación de inversión. En caso de que el dinero nos queme en las manos (es decir, no hay que pedir hipoteca ni nada por el estilo), compra lo mejor de lo mejor, es decir, las zonas más selectas y exclusivas del país. Si no tenemos para un chalet, habrá que ir a un dúplex, y si para esto tampoco llega, tendrá que ser un loft pequeño, pero como digo, creo que la ubicación debe de ser tal, que se pueda alquilar de forma rápida al inquilino que me dé la gana y que su ubicación ejerza cierta influencia para una venta rápida en caso de necesidad. Para elegir creo que lo mejor es buscar un centro de negocios importante, universidades, hospitales, parques tecnológicos, o las calles más exclusivas de las capitales de provincia. Este tema no es casualidad, porque el mayor riesgo que se corre en este sector es el deterioro del país en el que se invierte o de la zona. Todos conocemos zonas estupendas de una ciudad que con el paso de los años se han convertido en zonas a las que nadie va ni están interesados en invertir. Si esto te pilla de por medio, han destruido tu inversión por completo.

Y ahora voy a ir con los costes, para luego hacer un pequeño ejemplo con algo que conozco y puedo obtener datos. Los costes principales en los que incurrimos serán los siguientes:

  1. Precio del piso (voy a suponer una compra de segunda mano apretando al propietario un poco, pero no demasiado).
  2. Gastos diversos de compra (constitución de hipoteca, notario…, según Bankinter)
  3. Seguro de hogar ( sobre el 0.16% anual del precio del piso)
  4. Gastos de adaptación (sobre el 8% del valor del piso)
  5. Gastos de comunidad de propietarios (sobre el 0.5% anual del valor del piso)
  6. Amortización general (sobre el 0.8% anual del valor del piso)
  7. Seguro de impagos y desahucio ( sobre 4% de la renta anual)

Pueden parecer excesivos, pero ya veréis con el ejemplo cómo van teniendo sentido todos y cada uno de ellos. Voy a suponer que compro un piso de tres habitaciones y dos baños. He escogido una de las mejores zonas para invertir de Bilbao, entre el hospital y las universidades, como inversión vía alquiler es realmente fácil buscar inquilinos de calidad. La oferta de pisos que cumplan con lo que busco es realmente inmobiliario2pequeña en esta zona, y al final voy a suponer que consigo uno apretadito que me hace un descuento y consigo el piso por 235.000€ (que es un 20% menos de lo que piden y que ya han rebajado, que me parece razonable para la zona, pero no barato). Conseguir un piso en alquiler en esa zona es realmente difícil, te los quitan de las manos. De hecho he encontrado más de 25 en venta, pocos me gustaban, pero no he encontrado ni uno en alquiler. He tenido que sudar para encontrar cómo buscar un alquiler de referencia y creo que lo más prudente para este piso es de unos 950€ mensuales, comunidad incluida en el precio. Por lo tanto la renta total es de 11.400€. Un sencillo cálculo nos basta para ver que estamos en PER 20, y sin contar gastos. Pero ya veréis cómo quedan las cosas cuando nos vayamos a la realidad.

Por lo tanto, comencemos punto por punto con los gastos que tenemos para ver el dinero que tenemos que pedir al banco, como soy prudente voy a poner 50% el capital propio y lo mismo para el crédito. Pero vayamos a ver lo que pasa.

  1. El precio del piso es de 235.000€ una vez hemos apretado de sobremanera al antiguo propietario, tendría que estar cerca del embargo para que lo hubiera aceptado, pero supongo que lo hemos logrado.
  2. Por cortesía de la web de Bankinter, obtengo que los gastos aproximados de todo el pack, serán de unos 13.500€. Recordad que si se compra una vivienda nueva y no de segunda mano estos gastos se duplican prácticamente. Para una nueva estaríamos hablando de unos 31.000€.
  3. Como todos sabemos, al comprar un piso e hipotecarlo es obligatorio contratar un seguro de hogar, sino es con la entidad emisora de la hipoteca, sí bajo sus condiciones. Según los cálculos que he realizado me sale una cuota unos 240€, pero la realidad es que nos saldrá un poco más, pero lo dejo en este valor.
  4. Por mucho que me he empeñado en buscar no he conseguido encontrar algo que esté a la altura de lo que busco y pueda alquilar eligiendo bien a los inquilinos y que me facilite un alquiler rápido. Habrá que pintar y cambiar algo. Gracias a Ikea, un poco de trabajo y unas manos de pintura lo dejo en unos 7.000€, incluyendo muebles, transportes, pintura y colocación de las muchas cosas que son necesarias y no aparecen en las fotos. Puede que sea un poco generoso en este aspecto, pero las realidades siempre suelen ser peores que las fotos.
  5. Cuanto mejor y más grande es un piso, mayores suelen ser los gastos de inmobiliario3comunidad. He puesto un porcentaje aproximado, pero que es más efectivo para casas más pequeñas, ya que por lo general cuanto mayor es el bloque, menores debieran de ser estos gastos. Le coloco lo que se paga de media por esa zona, unos 50€ mensuales, lo que serían 600€ anuales. Quiero dejar claro aquí dos cosas. La primera, es mucho mejor que el propietario pague siempre la totalidad de la comunidad y suba la renta, sobre todo cuando aparecen inquilinos morosos. La segunda, los conceptos que aparecerán de derramas están contemplados en otros puntos.
  6. La amortización general incluye el pintado posterior, muebles que siempre hay que cambiar alguno, colchones, ventanas y demás. Y aquí incluyo las posibles derramas que antes o después aparecerán. Le doy un 0.8% anual del piso, y he de decir que puede que me quede justo o incluso corto. Para este caso sería de 1.800€ anuales, que es una auténtica pasta, pero que está presente.
  7. El seguro de desahucio e impago es muy necesario por dos razones. No invierto para estar preocupado y tener problemas y discusiones. La segunda y mucho más importante. Gracias a la porquería de legislación que tenemos en España en el tema de alquileres, los propietarios decentes y los inquilinos decentes son los que están desprotegidos por la ley. Esto hace que haya un grupo nada despreciable de individuos que son profesionales del impago y los destrozos, se dedican a vivir una temporada sin pagar, realquilar, dejarte muertos en la luz y el agua y un largo etcétera. En el momento que una entidad de nombre les pide los datos para contratar la póliza, saben que no pueden hacer lo que quieren. La ofrecen muchos entre ellos nombres como Allianz, Mapfre o Zúrich. La póliza para este caso la podríamos conseguir por unos 320€ (es menor que el dato que doy porque suelen bajar a medida que sube la renta), y creo que es un producto necesario para una inversión de este tipo, sino no estaríamos comparando a iguales con otros productos.

Y ya hemos acabado con los gastos. Si los sumamos tenemos un total de 256.060€. Por lo tanto pediremos al banco la mitad, 128.030€. Como no es prudente usar los tipos actuales de interés ya que no lo serán así toda la vida, voy a tomar un tipo fijo del 3.5% que es algo exquisitamente bueno y que dudo mucho que se vaya a conseguir en una hipoteca a 30 años. Por lo tanto en nuestra cuenta de resultados del primer año tenemos un solo ingreso, la renta, y como gastos tenemos (ojo los seguros lo he tenido en cuenta para pedir pasta porque están ahí, pero ahora hay que ponerlos como gasto), los dos seguros, la comunidad, el IBI, intereses (el capital no lo cuento porque aumentaría los fondos propios, de forma que supongo que proviene del ahorro) y las amortizaciones. Los intereses del primer año rondarían los 4.400€. Si sumamos tenemos unos gastos totales de 7.610€.

Y ahora llega la parte interesante, en la que hacemos los cálculos. Nos quedan un beneficio bruto de 3.709€  el primer año. Tendremos que pasar por hacienda y como inmobiliario6esto depende de cada uno y de la comunidad donde vive, así como del estado emocional de nuestros queridos políticos, pues expresaré todo en bruto, como hago siempre. Tendremos un EBIT* de 8.109€ y un EBITDA** de 9.909. Si comparamos nuestra deuda (que por cierto es personal) con esto nos da  15.7 veces el EBIT y 12.9 veces con el EBITDA. Esto son valores totalmente irresponsables y nos marcan un negocio malísimo. Tenemos un ROE*** de 2,8% que es lamentable y que a medida que pasan los años empeora por el aumento de los fondos propios (cada vez que introducimos ahorro a la letra, aumentamos los fondos propios) y obtenemos con un pay-out del 100% y que suspende nuestros ingresos si el inquilino se marcha y hay que buscar otro. Margen bruto**** (falta pasar por hacienda) del 2.89% que es lamentable. Y lo mejor de todo, para llegar aquí hemos tenido que inmovilizar 128.030€ de nuestro bolsillo y asumir responsabilidades crediticias que nos pueden complicar la vida y romper el sueño. Todo un logro.

* EBIT, es el beneficio antes de pagar intereses de la deuda e impuestos

** EBITDA es el beneficio antes de pagar intereses, impuestos y descontar las amortizaciones.

*** El ROE lo calculo sobre el beneficio sin impuestos (por lo que ya he comentado), y es el % que gano respecto al dinero que he puesto de mi bolsillo (o fondos propios para una empresa cotizada).

****Margen Bruto no sirve para esta inversión dada la bajísima facturación y lo he calculado en función de rentabilidad en forma de dividendo tomando que todo el beneficio se reparte como dividendo.

Ahora veamos lo que pasa al de 10 años, voy a suponer inflación 0 y subida de precios 0, que no sé muy bien si será así. En teoría la inflación nos beneficia y la subida de los precios de los pisos también, pero son armas de doble filo. En este año nuestra deuda rondará los 100.000€, la renta seguirá igual, los gastos todos igual (y estos sí que estoy seguro que habrán subido). Los intereses ese año serán inmobiliario8de 3.530€. Beneficio de 4.660, EBIT de 8.190€ y EBITDA de 9.990€. ROE de 2,98% y dividendo bruto de 2,98%. Una genialidad de negocio. Recordad que falta nuestros queridos impuestos, estos nunca faltan.

Y ahora vayamos al último año, justo el año después de pagar la hipoteca. En este caso tendremos un beneficio de 8.190€, un EBIT igual y un EBITDA de 9.990€. Esto nos da un ROE de 3,19% y un dividendo igual. Ya no habría deudas.

Para todos estos cálculos no he usado inflación que me favorece en el cálculo, pero he considerado el piso alquilado siempre, que no ha habido huecos entre cambio de inquilino y que las reformas que se hayan hecho no han tenido coste temporal en el alquiler (mientras el piso está de reformas, no se puede alquilar). De forma que me parece que una cosa compensa la otra, personalmente creo que la realidad es peor, pero lo vamos a dejar así.

Bueno compañeros, con estos datos creo que ya tenéis claro lo que pienso de este negocio, malo hasta la saciedad. Yo lo he vivido en mis propias carnes, cuando comencé a llevar mis cuentas de todos los productos de inversión como si fuera una sociedad aparecen los marrones. El error más común que hay en el mundo inmobiliario es no amortizar, las amortizaciones son muy necesarias y han hecho quebrar muchos negocios por esta misma razón, cuando hay que reformar no hay dinero porque no se ha provisionado. En el año 2.011 corregí el valor de mi piso, lo calculé por PER razonable y lo coloqué casi a la mitad. Muchos me dijeron que estaba loco y que eso eran tonterías. Es horrible hacer desaparecer esa enorme cantidad de dinero de golpe porque has sido un ignorante, pero es lo que hay. Hoy los precios que veo y el mercado tal como está, me están dando la razón y lo que he mirado hace unos días, se acerca ya mucho a lo que yo dije, nos distanciamos en menos del 15%.

He tenido que sufrir destrozos en el piso, impagos, marrones en la luz y el agua, realquiler de habitaciones, vamos creo que todo lo que me podía pasar, me pasó. Por fortuna se marchó un poco tarde, pero se marchó y no tuve que echarle. Por eso, mientras reformaba el piso, que independientemente del inquilino lo tenía que hacer, comencé a formarme en cómo solucionar todos los problemas que había tenido, y gracias a internet y un gestor cercano solucioné prácticamente todo. Nunca estás del todo tranquilo con un piso en alquiler (nada que ver con el cobro de dividendos), pero sabes que otros se ocupan de los problemas gordos, que no es poco. El error ya lo tengo, el mercado está muerto y los precios por los suelos. Gracias al banco central, la hipoteca no me cuesta y eso hace que no me plantee por el momento una rotación de activos, pero en el momento que el mercado se recupere y los tipos repunten, no lo voy a dudar ni un segundo. Por cierto, la semana que viene me toca revisar la hipoteca y creo que tendré una sonrisa, por lo menos me tocará pagar un poco menos otro año. Creo que será el último con bajadas, porque ya no sé a dónde van a bajar, ya no queda mucho hasta el 0.

inmobliario7Sé que muchos criticarán esta entrada, me da igual. He tratado de ser lo más objetivo en los datos y esto es lo que hay. Si no aparece una buena subida de salarios, alta natalidad, y una inflación considerable, esto es un desastre. Con todo esto a favor, es un negocio de la más alta mediocridad y con muchos riesgos. Es el problema de no entender cómo funciona el mundo del dinero, lo malo, es que en lugar de aprender, pretenden dar lecciones a los que saben y se están formando. Una vez más no puedo hacer otra cosa que acordarme de nuestro amigo Warren, “no insistas más de 5 minutos, si no ha cogido la onda de lo que hablas, nunca lo hará”, creo que es una triste verdad y realidad. Desde hace tiempo es lo que hago.

No puedo hacer otra cosa que agradecer vuestro tiempo y desear que esto le sirva a alguien, quizás si yo hubiera tenido acceso a entradas como esta, no hubiera cometido el error más grande en cuantía que he cometido en mi vida. Quizás lo tengamos que sufrir en propias carnes para aprender, no lo sé y espero que no. Un saludo a todos y hasta pronto, quiero hacer la misma entrada para vivienda vacacional y para vivienda habitual. Espero que os gusten todas ellas.

4 comments to “Inmuebles como inversión (Parte)”

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  1. Para mi en los gastos de formalización de compra e hipoteca te has quedado corto.

    Como en todas las inversiones, la época en la que compres tiene mucho que ver, y no tener en cuenta la inflación, aunque ya lo comentas, perjudica al alquiler. Mis padres compraron a finales de los 70 un piso en Barcelona. Hoy en día, por el alquiler anual ganan más de lo que costó el piso. Aunque creo que si hubieran comprado acciones, por ejemplo de Telefónica, vivirían más desahogados de lo que viven.

    • ElDividendo

      Hola Sergio,
      Yo también creo que me he quedado corto, pero algo hay que poner y me ha parecido razonable.
      Totalmente de acuerdo contigo, el momento es fundamental, hoy los precios son razonables y el que entre lleva margen de seguridad. Nuestros padres o abuelos (depende de la edad de cada uno) vivieron una época estupenda, España se desarrolló fuerte, hubo buena natalidad, inflación alta y en los 2.000 muchos emigrantes llegaron.
      En el tema de los problemas no he entrado porque me da pánico, hay multitud de casos. Pero cómo echas de casa a una buena familia que han sido excelentes inquilinos porque pasan por una época de paro???, Y si tenemos un crédito y riesgo de embargo mientras tanto?. Son situaciones que prefiero evitar, en bolsa cobras dividendos y te olvidas, nunca se rompe nada, ni te llaman, ni se queda vacío. Este tipo de cosas no se cuantifican pero se sufren.
      Un saludo y gracias por participar.

  2. Hace bastante q se me quitó de la cabeza comprar un piso para a alquilarlo posteriormente. Quizá si comprase uno y me fuera a vivir a otro lugar. Pero no como le a inicial. Si en el piso hay un problema tienes un problema y lo tienes q solucionar. Pero si esto ocurre en una empresa de la q eres accionista tendrías un problema pero lo solucionarían los trabajadores de la empresa. Y si no el dinero a otro sitio.

    • ElDividendo

      Hola Guerra,
      La verdad es que es un negocio con muchos problemas y poca rentabilidad, pero en España es muy típico. No entiendo la razón pero en bolsa hay muchísimo menos riesgo y se gana mucho más dinero. Además los apalancamientos son muy peligrosos y pueden causar muchos problemas para las personas.
      Un saludo y gracias por participar.